ingatlanbefektetés

2020-06-242020-06-24

Hogyan számoljuk ki ingatlanbefektetésünk nettó évesített hozamát?

A mai poszt a klasszikus ingatlanbefektetés hozamkalkulációját mutatja be, melynek köszönhetően könnyen összehasonlítható az ingatlanbefektetésből származó nettó hozam más befektetési eszközök hozamaival.

Klasszikus ingatlanbefektetés

A klasszikus ingatlanbefektetés, miszerint vásárolunk egy lakóingatlant, felújítjuk, aztán kiadjuk albérletbe, hagyományos befektetési forma. Az áremelkedést kihasználva extra haszonra tehetünk szert eladáskor.

Ez így elég egyszerűen hangzik, de vannak buktatói az ingatlanbefektetésnek is, az alapszabályokat betartva azonban minimalizálhatjuk a kiadásokat, illetve maximalizálhatjuk a profitot (link). Nem árt érteni az ingatlanokhoz, hogy elkerüljük a pénznyelő „befektetéseket”.

Ahhoz, hogy az ingatlanbefektetés jövedelmező legyen, már a lakásvásárlásnál is nagyon észénél kell lennünk. Utána pedig a következő lépéseket kell gondosan megterveznünk, hogy igazán megérje foglalkozni vele.

Sokan nem is veszik számításba ingatlanvásárlásnál, hogy milyen kiadásokkal jár az ingatlan befektetési célú hasznosítása. Menjünk akkor végig az ingatlanbefektetés költségein.

Ingatlanbefektetéssel járó kiadások

Az első kiadás ugye maga a befektetés, tehát az ingatlan bekerülési költsége. Ennek össze a vételárból és a 4% vagyonszerzési illetékből tevődik össze. Az illetéket abban az esetben nem kell kifizetni, amennyiben a vételárat teljes egészében fedezi egy másik ingatlan egy éven belüli eladásából származó bevétel.

Amennyiben nem fedezi a teljes vételárat a korábbi ingatlan eladásából befolyt összeg, akkor csak a különbözet után szükséges a 4% illetéket megfizetni. Ez egy fontos jogszabály, ugyanis ha azért adjuk el lakóingatlanunkat, melyet befektetési céllal hasznosítottunk, hogy másik, nagyobb értékű ingatlant vásároljunk, akkor ezt a két tranzakciót célszerű egy éven belül lebonyolítani, ellenkező esetben nem jár az illetékfizetés alól a mentesség.

A következő jelentősebb kiadás az esetleges felújítás költsége. Piaci ár alatt megvásárolt, rossz állapotú ingatlan természetes velejárója a felújítás. Magát a felújítást is vehetjük befektetésnek, hiszen egy felújított ingatlan piaci ára a felújítás költségénél többnyire magasabb felértékelődést eredményez.

Végre elérkeztünk oda, hogy kiadhatjuk az ingatlant a bérlőnek, máris újabb kiadás vár ránk: a hirdetés költsége. Ez nagyban függ az adott ingatlan elhelyezkedésétől, vannak olyan kerületek, városrészek, melyekben a meghirdetett albérletek napokon belül elkelnek.

Máshol viszont akár több hétig is szükséges hirdetni a lakást, mire sikerül bérlőt találni. Általánosságban 10-20 ezer forintból már illik tudni kiadni a lakást, a Facebook-nak és ingyenes apróhirdetési oldalaknak köszönhetően az ügyesebbek kevesebből is meg tudják találni az albérlőt.

Az albérletkiadásnak relatíve alacsony adózási vonzata van, nem szükséges hozzá vállalkozói, elég egy adószám, és csak 15% SZJA-t kell fizetni a jövedelem alapján, valamint egy minimális ingatlanadót.

Tehát ha példádul 100 000 forintért adunk ki egy lakást, akkor a havi SZJA-nk nem tételes költségelszámolás alapján a következőképpen alakul: 100 000 Ft X 0,9 X 0,15 = 13 500 Ft.

Lehet választani tételes elszámolást is, ebben az esetben minden kiadást számlával kell igazolni, és ha adott évben nem költünk semmit felújításra, vagy javításra, akkor tulajdonképpen nincs mit levonni a bevételből, tehát az adóalap a bérleti díj 100%-a lesz.

Egyébként is a bérlés ideje alatt keletkezett károkat szinte kivétel nélkül a bérlőnek kell megtéríteni, hiszen ő lakja az ingatlant a kár keletkezésekor, kivéve, ha olyan káreset történik, melyet a biztosító fizet.

Érdemesebb tehát a nem tételes elszámolást választani, ebben az esetben ugyanis a bérleti díj 10%-át lehet mindenféle igazolás, számla nélkül kiadásként elszámolni.

Az ingatlan amortizációját nagymértékben lehet csökkenteni a megfelelő bérlő kiválasztásával. Átlagosan 2-3% körüli értékkel szoktunk számolni az időszakos karbantartási és felújítási költséget illetően.

Végére is értünk az ingatlanbefektetéssel járó kiadások listáján, most akkor számoljuk, hogyan alakul a nettó évesített hozam. A befektetett összeg az ingatlan vételára, az illeték és az első felújítás/átalakítás költségének összegéből tevődik össze.

Ingatlanbefektetés nettó éves hozam kalkulációja

A nyereségünk a nettó bérleti díj hozam, illetve az eladási és a vételár közötti különbségnek, azaz a tőkenövekménynek az összege lesz, utóbbi adómentes, amennyiben 5 éven túl adjuk el az ingatlant.

A képlet a következő:

ahol:

az összes hozam = nettó bérleti díjak és a tőkenövekmény összege
a bekerülési költség = vételár + illeték + első felújítás összege

Tehát a bérleti díjból származó nettó bevétel és a tőkenövekmény összegét elosztom a befektetett összeggel, ezt megszorzom százzal. Így megkapom a befektetés teljes hozamát százalékban. Ezt elosztva az évek számával kijön az évesített hozam százalékban.

A nettó bérleti díjat úgy számoljuk ki, hogy a bruttó bérleti díjból kivonjuk a fenntartási költségeket, tehát olyan felújítási vagy karbantartási munkák díjait, melyeket az első bérleti díj beérkezése után kellett fizetnünk. Kivonjuk továbbá a befizetett adókat (SZJA + ingatlanadó), így megkapjuk a nettó bérleti díj hozamot.

Nézzünk egy példát: tegyük fel, hogy 30 millió forintért vásároltunk egy 50 nm-es lakást valamelyik megyeszékhelyen, és sikerült kiadni havonta 150 000 Ft-ért. A példa kedvéért 3 millió forintos felújítási költséggel számolunk.

Az ingatlan bekerülési költsége tehát a fenti példa szerint 30 millió forint (vételár) + 3 millió forint (felújítás költsége)+ 1 200 000 (4% illeték) Ft = 34 200 000 Ft.

Tegyük fel, hogy 6 évig adtuk ki, és 3 év után cseréltünk bérlőt, akinek már sikerült 180 000 Ft-ért kiadni. Az összes bruttó bérleti díj, amit az albérlők összesen fizettek a hat év alatt 11 880 000 Ft.

Ebből vonjuk ki az SZJA-t és az ingatlanadót, valamint kétszeri felújítás költségét. Ez 1 693 800 és 2 000 000, tehát a nettó bérleti díj hozamunk 8 186 200 Ft. Példánkban a 30 millióért vásárolt ingatlant sikerült eladni 35 millióért. Ez 2,7%-os éves felértékelődést feltételez. Az összes nettó nyereségünk így 13 186 200 Ft.

Ezt a nettó nyereséget elosztva a bekerülési költséggel, megszorozva százzal és elosztva az évek számával 6,43% éves nettó hozamot kapunk, ami teljesen reális, megfelel a mai piaci viszonyoknak.

Az ingatlan eladásánál szintén számos hibalehetőség merül fel. Ha nem vagyunk elég körültekintőek, több milliót is bukhatunk. Kulcsfontosságú odafigyelni a részletekre, hogy minél magasabb áron és minél rövidebb időn belül tudjuk értékesíteni az ingatlant.

A fenti képlet alapján könnyedén tudunk egy becsült kalkulációt végezni a kiszemelt ingatlanok várható hozamát illetően. A vételár ugye ismert, a felújítás költségét is meg tudjuk becsülni. A környék átlag albérletárait különböző ingatlanportálokon megtaláljuk.

Összegzés

Az évesített nettó hozam kiszámítása nem bonyolult és ennek ismeretében könnyen összehasonlíthatjuk ingatlanbefektetésünk nettó hozamát más befektetési termékek hozamaival, például az állampapírokéval, a befektetési alapokéval, bankbetétekével, és egyéb termékekével.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Kapcsolódó cikkek:

2019-02-072020-04-28

A jövedelmező lakásbefektetés 10 legfontosabb jellemzője

Lakóingatlan befektetés előtt a legfontosabb felmérni a lakás értékét az elbérlő szemszögéből és befektetői szempontból. Az ingatlanpiac számos buktatót tartogat a tapasztalatlan, vagy nem elég körültekintő befektetők számára. A mai bejegyzésben arról írok, hogy milyen tulajdonságok határozzák meg egy befektetési célú lakóingatlan értékét.

Alapvetően két út közül választhatsz, amikor befektetési céllal lakást vásárolnál. A könnyebb út az, hogy bemész egy ingatlanirodához és leadod a paramétereket. Ők a kapott információ alapján feltérképezik a piacot és kiválasztanak néhány lehetséges ingatlant.

A másik opció, hogy magad állsz neki a keresésnek az ingatlanportálokon. Ez lesz a hosszabb folyamat, de legalább maximálisan a saját igényeidnek megfelelő lakásokat gyűjthetsz össze. Könnyebb lesz végül ezekből kiválasztani a megfelelő lakást, mint azokból, melyeket az iroda kutat fel neked.

Nézzük meg, melyik a 10 legfontosabb jellemzője egy jó lakóingatlan befektetésnek. Ez fogja meghatározni, hogy milyen gyorsan és mennyiért tudod kiadni a lakásodat.

1. A környék

A környék számít leginkább, alapvetően befolyásolja, hogy ki lesz a célközönséged bérlőként, és mennyi bérleti díjat kérhetsz. Ha például valamelyik egyetem közelében veszel lakást, nagy valószínűséggel egyetemisták fognak érdeklődni.

A lakás fekvése az, amint nem tudsz változtatni. Vehetsz rossz állapotú lakást, amit felújítsz. Egy rossz elrendezési ingatlan se menthetetlen. Ha rossz környéken veszel lakóingatlant, azon sajnos semmi sem segít. Legyen az elsődleges célod, hogy jó környéken találj eladó ingatlant!

2. Iskolák

Ha többszobás lakásban gondolkozol, amely alkalmas többgyerekes családoknak is, fontos megvizsgálni a közeli iskolák színvonalát. Hiába van egy igényes lakásod szépen berendezve, ha a környékbeli iskolák színvonala nem túl magas.

A szülőknek az egyik legfontosabb szempont, amikor költöznek, hogy legyenek jó iskolák elérhető közelségben. Az egész család életét megkönnyíti, pláne a szülőkét, ha nem kell minden nap egy órát autózni a sulihoz.

3. Közbiztonság

Senki sem akar olyan helyen lakni, ahol este már nem érdemes kimenni az utcára. Ez szorosan összefügg az első szemponttal. Egy jó környék attól jó, hogy az ott élők többsége jól szituált, elérhető közelségben vannak boltok, áruházak, iskolák és munkahelyek és szórakozási lehetőségek.

Emellett kevés a bűnözési ráta. Ez ugyanolyan fontos a fent említett szempontok. Nem lehet nyugodtan lakni olyan helyen, ahol az utcán álló autókat naponta feltörik, vagy ahol riasztó nélkül nem tudsz aludni.

4. Munkalehetőség

Vonzóbbak azok a kerületek, ahol növekvő foglalkoztatottságot mutatnak a statisztikák. A foglalkoztatottsági adatokat megtalálod a KSH oldalán. Ha arról értesülsz, hogy egy nagy cég a környéken nyit irodát, üzemet, vagy más munkahelyet, nyugodt lehetsz, hogy meg fog nőni a kereslet a helyi albérletek iránt.

Ugyanakkor számolj azzal is, hogy az árakat szintén meg fogja dobni egy ilyen hír, tehát hamar kell cselekedned. Amikor a BMW bejelentette a debreceni gyárat, az egész megyében emelkedtek az árak 10%-kal.

5. Sportolási, pihenési, művelődési és szórakozási lehetőségek

Keress rá a neten, hogy milyen lehetőség van a környéken sportolni, színházba és moziba járni. Van-e a közelben park, játszótér, bevásároló központ, tömegközlekedési csomópont, könyvtár, étterem, bár és más közösségi időtöltésre alkalmas hely.

Ha szegényes a felhozatal, akkor kevésbé keresettnek számít a környék az albérletet keresők körében. Mindig a bérlő fejével gondolkozz! Ha Te otthonülő típus vagy, és nem igényled a fenti lehetőségeket, a bérlőid lehet, hogy pont ez alapján választanak lakást.

6. Folyamatban lévő beruházások, fejlesztések

A helyi önkormányzat oldalán tájékozódhatsz az elnyert pályázatokról, épülő irodaházakról, és más beruházásokról. Figyelj arra, hogy milyen jellegű fejlesztések vannak folyamatban. Épülő lakóparkok például konkurenciát jelentenek.

Új irodaházak, bevásárlóközpontok, vagy infrastrukturális fejlesztések növelik a környékbeli lakások értékét és a keresletet, valamint emelik a bérleti díjakat is.

7. Eladó lakások és kiadó albérletek száma

Keress rá, hogy hány eladó lakást, illetve kiadó albérletet hirdetnek a környéken. Ha túl magas az eladó lakások száma, az jelentheti azt, hogy felpörgött a kerületben az ingatlanpiac, de azt is jelentheti, hogy már nem annyira vonzó a környék, mint egykor.

A meghirdetett bérlemények számából pedig látni fogod, hogy mekkora konkurenciával kell számolnod, illetve az árképzésben is segít majd, ha tisztában vagy kínálattal.

8. Albérletárak

A bérleti díj fogja lesz a befektetésed hozamának a jelentős része. A nélkül soha ne fektess ingatlanba, hogy nem számolod ki a várható hozamot. Tisztában kell lenned a környékre jellemző átlagos albérletárakkal.

Vond le a járulékos költségeket, SZJA, fenntartási költség, illeték, építményadó, stb. Ha a nettó hozamod nem haladja meg az 5%-ot, akkor keress tovább. 5% alatt egyszerűen nem éri meg ingatlanba fektetni. Akkor már inkább vegyél új PMÁP 2022/K állampapírt 4,2% hozammal és nincs vele semmi dolgod.

9. Költségek

Egy régebbi építésű lakóház rezsije és fenntartási költsége magasabb, mint egy újépítésű társasházé. A korszerűtlen berendezések é gépesítés miatt gyakrabban kell majd szerelőt hívnod, ezért vagy felújítod és korszerűsíted az egész lakást, vagy folyton javíttatod.

Mindkettő elég nagy kiadással jár, és ha a bérlőd fizeti a rezsit, akkor sajnos kevesebb bérleti díjat kérhetsz. Ha Te fizeted a rezsit, akkor meg téged terhelnek a közüzemi számlák. Így vagy úgy, de kevesebb marad a zsebedben.

10. Környezeti adottságok

Hála Istennek Magyarországon nem kell tartani természeti katasztrófáktól, azonban akadnak olyan települések, melyek időről időre ki vannak téve árvízveszélynek. A lakásbiztosítás díja általában magasabb olyan helyen, ahol hasonló veszéllyel kell számolni.

Szerezz információt!

Olvass fórumokat ahol a környéken lakók megosztják tapasztalataikat. Kifejezetten a bérlők véleményét keres, ők őszintén beszámolnak a környék kellemetlen oldaláról is, hisz nekik nincs benne befektetésük. A tulajdonosok nem biztos, hogy hasonlóan nyíltan beszélnek a negatívumokról.

Az ingatlan

A legjobb befektetés kezdők számára egy két, vagy másfélszobás társasházi lakás. Alacsony a fenntartási költsége, nem kell foglalkoznod a kerttel vagy az udvarral. Családok számára ideális választás.

A családok általában jobb bérlők az egyedülállóknál, anyagi helyzetük többnyire stabil, kisebb a veszélye annak, hogy elmaradnak a lakbérrel. Mindig akadnak persze kivételek, ezért mindig kérj jövedelemigazolást, mielőtt kiadod a lakásodat albérletbe.

Egy korábbi cikkemben már részletesen írtam arról, hogy mire kell figyelni befektetési célú ingatlan vásárlásakor. Most nem fogok mélyen belemenni a témába, de néhány gondolattal kiegészítem a korábban leírtakat.

Nyugodtan keress olyan lakásokat is, melyek néhány százalékkal meghaladják a keretet. Hajlamosak az eladók a tényleges piaci ár fölé menni akár 10%-kal is, pláne ha nem sürgős nekik az eladás. Komoly érdeklődés esetén azonban szívesen engednek az árból.

Ne kerüld a felújítandó ingatlanokat. Ha nem riadsz vissza a renoválási munkálatoktól és szeretnéd a saját ízlésednek megfelelőre formálni a lakást, több előnyöd is származik a felújításból. Rögtön növeli egy ingatlan értékét, ha frissen van festve, burkolva és bútorozva.

Kiadhatóság szempontjából is előnyös, valamint magasabb áron hirdetheted meg, ha néhány éven belül megválnál a lakástól. Hamarabb találsz rá vevőt, ugyanis nem mindenkinek van ideje, vagy hajlandósága lakásfelújításba fogni.

Mennyiért éri meg lakást venni?

Természetesen az a célod, hogy jövedelmező legyen a lakásbefektetésed. Szakértők szerint befektetési célú ingatlan vételára ne legyen több mint az éves bérleti díj 12-szerese. Ha tehát egy hónapban 100 000 forintért lehet kiadni egy lakást, akkor az ideális vételára 14 400 000 forint körül mozog.

Egy fenti bekezdésben már említettem, hogy ki kell tudnod számítani az adott kerületre, vagy környékre jellemző átlag albérletárakat. Ehhez segítséget nyújtanak az ingatlanportálok statisztikái, de két korábbi cikkemben én is feldolgoztam ilyen adatokat:

Mindig a lehető legóvatosabb becsléssel számolj. Kapitális hiba, ha túl magas bérleti díjjal kalkulálsz, majd ennek eredményeként hónapokig üresen fog állni a lakásod. Legyél reális, de inkább túl óvatos, mert csak így mehetsz biztosra.

Hasonlóan a felújítási költségeket se becsüld alá. Napjainkban hónapról hónapra drágulnak a szakik, a nagy kereslet miatt felemelték az árakat. Lakóparkok épülnek egymás után, persze, hogy tele vannak munkával. Ha túl kevés fenntartásai költséggel számolsz, a hozamod fogja bánni.

Nyugodtan számolj éves szinten 3% fenntartási kiadással. Akkor is, ha nem festetsz ki minden évben, felmerülhetnek váratlan kiadások és jobb, ha ez be van kalkulálva a profitba. Ellenkező esetben becsapod magad és a 6-8% hozamod valójában csak 3-5% lesz.

Ajánlattétel

Ha nem rendelkezel elég önerővel és hitelfelvételre van szükséged a kiszemelt lakás megvételéhez, legyen az első feladatod, hogy körbejárod a bankokat és előminősítéseket kérsz. Csak akkor fizess foglalót és önrészt, ha legalább egy bank 99%-os biztonsággal tudja mondani, hogy megkapod a hitelt.

Ennek elmulasztása rendkívül kellemetlen abban az esetben, ha mégse kapnád meg a kölcsönt. A foglalód fogja bánni. Arról is győződj meg, hogy van-e elég önerőd. A bankok minimum 20% saját tőkét szokták kérni. Egy korábbi bejegyzésemben részletesen kifejtette, hogyan fektess lakásba hitelből. Olvasd el, ha számodra is aktuális a téma!

Amikor már megvan a kiszemelt ingatlan, van még pár teendőd, mielőtt ügyvédhez mentek. Egyrészt érdemes egy szakemberrel átnézetni a lakást, hogy nincs e valami rejtett hibája. Roppant kellemetlen lesz, ha rögtön egy beázás elleni javítással kell kezdened.

Annak is nézz utána, hogy nincs-e olyan teher az ingatlanon, amiről nem tájékoztattak, illetve nem került e már végrehajtás alá. felesleges macerától és stressztől kíméled meg magad, ha ezeknek alaposan utána nézel.

Összefoglalás

Minden megyében vannak keresett települések, és minden településen vannak felkapott környékek. Minden környéken lehet találni jó befektetést, de igényel némi kutatást és utánajárást. Menj biztosra és óvatosan kalkulálj, nehogy elmaradjon a hozam a várakozástól!

Az ingatlanbefektetés nem a lakás megvásárlásával kezdődik. Egy sor tennivaló akad előtte, melyek elmulasztása jelentős profit csökkenéshez vezethet. Legyen az anyagi helyzeted stabil, ne függj a bérleti díjtól. Ha profi ingatlan befektetővé akarsz válni, hosszú utat kell megtenned. Ne akarj rögtön ebből megélni!

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

2019-02-012020-04-28

Lakóingatlan befektetés 10-15% hozammal? Lehetséges!

A legtöbben a lakóingatlanokat kizárólag albérletként hasznosítják, ezzel 5-8% körüli hozamot tudnak realizálni, ami egyáltalán nem rossz. Azonban meg lehet többszörözni ezt a hozamot, igaz nem mindenhol van erre lehetőség. Ha egy turisztikai régióban van lakásod, főszezonban kiadhatod magánszálláshelyként vendégeknek.

Hol adhatod ki a lakásodat szálláshelyként?

Az első és legfontosabb feltétele annak, hogy szálláshelyként ki tudd adni a lakásodat, hogy üdülővendégek által keresett helyen legyen az ingatlan. Nézzük meg, hogy Magyarországon hol lehet a legjobban érvényesülni: Budapest (főleg az 5, 6, és 7. kerületek), Balatoni régió, Hévíz, Hajdúszoboszló, Bük, Zalakaros, Sárvár, és Eger.

Ezek a legkeresettebb hazai régiók és települések a vendégek körében. Ez nem jelenti azt, hogy például Szegeden, vagy Gyulán nem jövedelmező az apartmanozás, de valamivel kevesebb a vendégforgalom, mint a fent említett célpontok esetében.

Mi szükséges ahhoz, hogy szálláshelyet üzemeltess?

Az egyik legnagyobb tévhit ezzel kapcsolatban, és ami miatt sokan nem mernek belevágni: azt hiszik, hogy vállalkozónak kell lenni. Ez nem igaz. Adószámos magánszemélyként is lehet végezni ezt a tevékenységet, nem szükséges hozzá vállalkozói.

Annyi a teendő, hogy le kell jelenteni a NAV-nál a tevékenységet, majd kapsz egy adószámot, és egy igazolást a tevékenységről. Ezzel az igazolással bemész a helyi önkormányzathoz és kiváltod a vendégkönyvet az üzemeltetni kívánt szálláshelyhez. Dióhéjban ennyi.

Amikor megvagy ezekkel, szükséged lesz egy számlatömbre, ha nem akarsz állandóan körmölni, akkor egy bélyegző is a hasznodra lesz. A számlákat havonta kell lejelenteni. Adózni kell minden vendégéjszaka után a helyi idegenforgalmi adó mértéke szerint. Ezeket szintén havonta kell bevallani és az IFA-t befizetni.

Az idegenforgalmi adón kívül csak az SZJA-t kell fizetned. Adózhatsz 10%-os költséghányad alkalmazásával, vagy tételes költségelszámolással. Előbbi azt jelenti, hogy a bevételed 10%-ára költségként tekint a NAV, tehát a 90% után fogsz 15% SZJA-t fizetni. Utóbbi esetben pedig számlát kérsz minden kiadásodról és hasznodból fizeted be a 15% SZJA-t.

Milyen hozamokat lehet elérni?

Ennyit az üzemeltetés feltételeiről és az adózásról. Ha érdekel a téma, kérdezd ki a könyvelődet a részletekről! Most nézzük meg a sokkal izgalmasabb részét a dolognak, azaz, hogy milyen hozamokat lehet elérni. A legóvatosabb becsléssel fogok számolni, tehát a valóságban ennél 1-2%-kal jobbak is a hozamok.

Ehhez készítettem egy táblázatot, melyben a kétszobás lakások átlagárával és csak a nyári csúcsszezonban kiadott szobákkal számoltam. Tehát ebben nincs benne az elő és utószezon forgalma, ezért írtam, hogy a legóvatosabb becsléssel fogok számolni. A fővárosi kerületek esetén a főszezont 4 hónappal számoltam, bár már áprilistól nagy a kereslet a kiadó szálláshelyek iránt.

A táblázatban lévő adatok kiszámolásához az ingatlannet.hu statisztikáit és a booking.com árait használtam fel.

Budapest mellett Hajdúszoboszlón és Zalakaroson lehet a legtöbb hozamra szert tenni a szobáztatásból. Ezeken a településeken akár pusztán a fizetővendéglátásból szép kis jövedelemre tehetsz szert. Van azonban egy módja annak, hogy ezt a hozamot tovább növeld.

Kombinálhatod a fizetővendéglátást a lakáskiadással. Ahelyett, hogy a főszezonon kívüli időszakban üresen pangjon a lakásod, add ki albérletbe. Ezzel további 3-5% profitot nyersz. Ha másra nem, akkor ez a többlet jövedelem pont elég arra, hogy fedezd a kiadásaidat (adók, ingatlan fenntartása, rezsi, takarítás, stb) és a szezonban megszerzett hozamod gyakorlatilag a nettó hozamod lesz.

Milyen hátrányai vannak a fizetővendéglátásnak?

Természetesen minden befektetésnek vannak hátrányai és ez igaz az apartmanozásra is. A hagyományos lakáskiadáshoz képest több a munka vele. Itt már tulajdonképpen nem is annyira ingatlant adsz ki, hanem szolgáltatást nyújtasz.

Ezért többet kell foglalkozni a vendég igényeivel, kényelmével. Váltáskor takarítást kell intézned, illetve bármilyen kérése, vagy gondja akad a vendégnek, intézkedned kell. Ha munka mellett csinálod, akkor ez természetesen még jobban le fog terhelni.

A másik alapvető gond a szobáztatással, hogy ha jól csinálod és pörög az üzlet, akkor ahhoz kell igazítani a nyaralásodat. Mivel folyamatosan vannak vendégeid, össze kell egyeztetni a saját nyaralásodat a foglalásaiddal. Lehet, hogy csak pár napra tudsz elszakadni két váltás között.

Összegzés

Önmagában már az is jó befektetés, ha albérletként adod ki a lakásodat, mint ahogy jól jövedelmez a fizetővendéglátás is. Ha kombinálod a kettőt, akkor tehetsz szert maximális hozamra, akár 10-15%-ra is. Ehhez azonban többet kell foglalkoznod vele és nem is mindenki számára elérhető. Ha turisztikai régióban van lakásod, élj a lehetőséggel és keress többet ingatlanbefektetéseddel!

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

2019-01-102020-04-28

Nőtt a drágulás mértéke 2018-ban az ingatlanpiacon, 18% az országos átlag

Kiadta friss lakóingatlan értéktérképét az OTP, meglepő adatokat tettek közzé. A jelentésből kiderül, hogy már nincs a dobogón a főváros. Három megye is megelőzte ebben a tekintetben. Heves, Komárom-Esztergom és Zala megyében is a budapestinél magasabb mértékű áremelkedést mértek.

Némi meglepetésre lecsúszott a dobogóról a főváros az áremelkedés mértékét tekintve. Heves megyében majdnem elérte a drágulás a 30%-ot, míg Komárom-Esztergom megyében is meghaladta az áremelkedés a 25 százalékot. Zala megyében is 20% fölötti volt az eltérés a tavalyi árszinthez képest. Ez a három megye kimagaslik a mezőnyből.

További érdekesség, hogy a főváros, a megyeszékhelyek és a községek hasonló szintű növekedést mutattak (19%), míg a kisebb városokban a drágulás mértéke csaknem a fele (11%) az előző három jogállású területek átlagához képest.

Ebből az következik, hogy megyeszékhelyek magukkal húzzák közelben lévő kisebb községek ingatlanárait, ugyanakkor a 20-30 km-nél messzebb lévő kisebb városokra ez már nem igaz. Az utóbbi években tovább erősödött az a trend, hogy a megyeszékhelyeken dolgozók inkább a közeli, pár kilométerre lévő kis falvakban házat vagy lakást.

Ingatlantípusonként is éles az eltérés. A lakótelepi és az egyéb lakások 16, valamint 19 százalékkal drágultak 2018-ban, az önálló házak árszintje viszont csak 8%-kal nőtt. A kereslet továbbra is a lakásokra, azon belül az új építésű társasházi lakásokra a legmagasabb, kevesebben keresnek családi házat.

A budapesti átlag ingatlanárak már majdnem elérték a félmillió Ft/nm árat. Ebben az évben már meg is fogják haladni. 300 000 Ft/nm fölött átlagárat csak Győr-Moson-Sopron megyében mértek. Pest és Hajdú-Bihar tartozik még az élmezőnyhöz 250 ezer forint/nm fölötti átlagos ingatlanárával.

A fővárosban továbbra is magasan az V. kerületben a legmagasabbak az ingatlanárak. 800 000 Ft / négyzetméter átlagárával az ország legdrágább környékének számít ez a kerület. Az V. kerületet második helyen 700 ezer forint / nm-rel a listán az I. kerület követi, és a II. kerületé a harmadik hely szintén 600 000 Ft / nm átlagárral.

Kezdenek felzárkózni az olcsóbb peremkerületek. A drágulás mértéke a XVI. kerületben bolt a legmagasabb ebben az évben. Harminc százalékkal nőtt az ingatlanok átlagára ebben a körzetben. Egyaránt 24%-os növekedés volt jellemző a XVII. és a XXI. kerületben.

Mit jelentenek ezek az adatok befektetői szemmel?

Mindenképp pozitív, hogy a bérleti díj mellett további jelentős hozamra lehet számítani az ingatlan eladásakor. Jelenleg nem sok olyan eszköz érhető el a piacon, ami megközelítené ezt az áremelkedési trendet. Szakérők vélemény megoszlik azzal kapcsolatban, hogy meddig tarthat ez a magas mérték áremelkedés az ingatlanpiacon.

Saját vélemény az, amit már korábban másik cikkben is leírtam: Hány évig emelkedhetnek az ingatlanárak? A kereslet további növekedése várható az otthonteremtési programnak köszönhetően. A családosok mellett a befektetői kereslet növekedésére is számítani lehet. Legalább is 2-3 évig mindenképp. Ekkor fog körülbelül tetőzni a CSOK-os lakások és családi házak átadása az előzetes becslések szerint.

Ha van egy lakásra való pénzed, amit befektetnél, akkor még mindig időben vagy. 2019 talán már az utolsó év lehet, amikor még meg lehet lovagolni az ingatlanpiac növekedési trendjét. Még az óvatosabb becslések is arról szólnak, hogy 2020-21 körül már lassulni fog az áremelkedés. Pesszimistább előrejelzések szerint ez új trend már idén elkezdődik.

Milyen hozamokra lehet számítani a bérleti díjakból?

A bérleti díjak emelkedése nem követi az ingatlanpiaci trendeket, ezért nagyon eltérő hozamokra lehet számítani a különböző városokban országosan és a fővárosban is kerületenként. Átlagosan 2 és 6% körül mozognak a hozamok országosan és a fővárosban is.

Országos viszonylatban Tatabányán (6,8%), Dunaújvárosban (5,86%), Békéscsabán (5,13) és Szekszárdon (5,09%) éri meg leginkább lakóingatlanba fektetni. További részletek a kapcsolódó cikkben: Hol vegyél lakást kiadni? Fris slista a várható hozamokról

A fővárosi kerületek közül a XXIII. kerület vezeti a listát 6,14% várható átlag hozammal. Öt százalék fölötti hozamra számíthatunk még a XV., a X., a XVIII. és a XXI. kerületben. A kapcsolódó cikket és a teljes listát ide kattintva olvashatod: Lakás befektetés Budapesten? Nem minden kerületben éri meg – Hozamlista

Összegzés

A következő években még elég nagy a potenciál az ingatlanba fektetők számára. Még szép kis nyereségre lehet számítani pusztán a vételi és az eladási ár különbségéből, a bérleti díjak pedig még mindig 5% körüli hozamot ígérnek. Összességében 15-20% bruttó nyereséget el lehet érni, ebből persze le kell vonni a kötelező kiadásokat. A nettó profit 10-15% körül mozog.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

2019-01-042020-04-28

Az ingatlanbefektetés 10 alapszabálya

A következő néhány év még magas hozammal kecsegtet azok számára, akik ingatlanba fektetnének. Ész nélkül azért ne ugorj bele, van néhány alapszabály, amit semmiképp ne hagyj figyelmen kívül, ha lakásbefektetésben vagy befektetési célú házvásárláson gondolkozol. Ezekből foglaltam össze a tíz legfontosabbat.

forrás: mcgrawhillprofessionalbusinessblog.com

1 – Jó vétel = jó befektetés

Tapasztalt befektetők már megtanulták, hogy nem az ingatlan eladásán keresnek. A jó befektetés egy jó vétellel kezdődik. Nézd a hirdetéseket rendszeresen, figyeld a piacot és várd ki a megfelelő ajánlatot. Tipikus hiba kezdő ingatlan befektetők részéről, hogy úgy gondolják, majd magasabb áron tudják eladni néhány év múlva a kiválasztott lakást, mert úgyis emelkednek az árak.

Igen, van olyan periódus, akár több éves, amikor konstans emelkednek az ingatlanárak. Jelenleg is egy ilyen érában vagyunk, azonban nem mindig volt/lesz így. Ha megnézzük a nominális és reál ingatlanárak alakulását 2001-től, láthatjuk, hogy 2005 és 2015 az ingatlanok reálára egy tíz éves periódus alatt folyamatosan csökkent.

Ezért fontos az, hogy lehetőleg a piaci ár alatt vásárolj ingatlant. Ha később legalább a piaci áron adod el, már nyertél rajta egy keveset, vagy rosszabb esetben ugyanannyiért váltál meg tőle, mint amennyibe neked került.

2 – Értékeld ki az ingatlant a legfontosabb szempontok szerint

Mielőtt lefoglalózol egy házat, vagy lakást vizsgáld meg a legfőbb jellemzőit. Nézd meg, hogy milyen intézmények, boltok, szórakozási lehetőségek, tömegközlekedés, stb. található a közelben. Milyen a parkolás? Könnyű parkolóhelyet találni vagy olyan, mint tűt a szénakazalban? Sok munkalehetőség van a közelben? Vannak játszóterek vagy zöldövezet?

Fel kell mérni az ingatlan állapotát, átalakíthatóságát, ha kertes házról van szó a telek beépíthetőségét, a tető és a falak hőszigetelését, a nyílászárókat. Mindent alaposan át kell nézni, mert akár csak egyetlen területen fedezel fel később rejtett hibát, az a Te pénztárcádnak fog fájni. Korábban írtam egy cikket arról, hogy mire figyelj, ha befektetési céllal vásárolsz ingatlant. Bővebben ott már leírtam, hogy milyen kritériumoknak kell megfelelnie egy jó ingatlan befektetésnek.

3 – Számolj átlaghozamot

Mielőtt kiválasztod a települést, vagy környéket, ahol a lakást veszed, számold ki, hogy milyen áron adják átlagosan az albérleteket. Ez ad egy kiindulópontot arra vonatkozóan, hogy mekkora hozamra számíthatsz a bérbeadásból.

Véleményem szerint nem érdemes 5% nettó bérleti hozam alatt ingatlanbefektetésbe fogni. Igaz, hogy az eladással többletprofithoz juthatsz, de arra nincs garancia. Biztosnak mindig csak azt a pénzt tekintsd, amit kézbe kapsz. Ha drágábban tudod majd eladni később a lakásodat, szuper. Jól fog jönni az extra bevétel, de ne arra alapozd az ingatlanbefektetésed.

Két bejegyzést írtam korában arról, hogy hol milyen átlaghozamra számíthatsz. Az egyik országos, a másik a fővárosi kerületek várható hozamainak a listáját tartalmazza:

4 – Hogyan fogod hasznosítani az ingatlant?

Fontos, hogy legyen egy terved arra vonatkozóan, hogyan fogod hasznosítani a megvásárolt ingatlant. Sokan követik el azt a hibát, hogy vásárolnak egy lakást, majd elkezdik keresni a lehetőséget a kiadásra. Fordítva ülnek a lovon. Előbb legyen meg a terved a hasznosításra, és csak azután fektess be ingatlanba.

Ne csak albérletben gondolkozz. Sok településnek megvan a turisztikai értéke. Olyan városok, mint Eger, Tokaj, több budai kerület, Hévíz, Hajdúszoboszló, Siófok, egyéb Balaton menti települések, stb. vonzzák az üdülővendégeket. Egy szépen berendezett társasházi lakást kiadhatsz apartmanként is. Sokkal nagyobb lesz így a profitod.

Akár kombinálhatod a kettőt. Szezonban kiadod, mint szálláshelyet, szezonon kívül pedig kiadod albérletbe. Akár 10% hozamra is szert tehetsz ezzel a stratégiával. Mindenképpen olyan lakást kell választanod, amely mindkét célcsoport igényeit kiszolgálja.

5 – Költségek

Soha ne feledkezz meg az ingatlan befektetés költségeivel. Vegyük sorra csak az alapvető kiadásokat:

4% vagyonszerzési illeték (egyszeri kiadás)
ügyvédi költség (egyszeri kiadás)
éves fenntartási költség (kb. 3%)
rezsi (albérletként többnyire a bérlő fizeti, de szálláshely esetében nem)
hirdetések (valamennyit kell költened ahhoz, hogy kiadhasd)
15% SZJA
ingatlanadó
helyi idegenforgalmi adó (szálláshelyként)

Ezek csak a kötelező alapkiadások. Arról nem is esett szó, hogy ha ügynökségen keresztül adod ki a lakást vagy házat, akkor jutalékot kell fizetned. Számold ki, hogy milyen kiadásokra számíthatsz egy évben és ezeket mind vond le a tervezett bevételből. Csak így fogsz tiszta képet kapni arról, hogy mekkora nettó hozamot érhetsz el.

6 – Az ingatlan nem teljesen passzív befektetés

Mint azt a fent leírt pontokból már látod, az ingatlan nem teljesen passzív befektetési eszköz. Időszakosan fel kell újítanod, ha valami elromlik javíttatnod, kell. Ha készpénzben fizettetsz a bérlővel, akkor havonta be kell gyűjtened a bérleti díjat. Ha épp nincs bérlőd, akkor hirdetned kell és megmutatni a lakást az érdeklődőknek.

Ezek kívül számos feladatot el kell látnod, és ez fokozottan igaz, ha szálláshelyként üzemelteted az ingatlant. Meg kell szervezned a vendég érkeztetését, elutaztatását, a takarítást, stb. Van vele munka ezért csak azoknak ajánlott, aki tud vele foglalkozni. Mint minden más ez se fog hosszú távon működni, ha nem fekteted bele az idődet.

7 – Az ingatlan a legkevésbé likvid befektetés

Egy általános jó tanácsként fogadd meg, hogy ingatlanba csak annyi pénzt fektess, amennyire nincs szükséged minimum 5 évig. Az ingatlan a legkevésbé hozzáférhető befektetési eszköz. Nem adhatod el hirtelen például a konyhát, ha megszorultál. Ha pénzre van szükséged, az egész lakást kell eladnod sürgősen.

Mit jelent ez? Azt hogy csak nyomott áron tudod eladni, jelentős veszteséggel. Ha piaci áron árulsz egy lakást, átlagosan 4-5 hónapig is kell aktívan hirdetni mire vevőt találsz. Családi házak esetében ez fél év, vagy több is lehet. Ezt is mérlegelni kell ingatlan befektetés előtt.

8 – Ingatlanbefektetés hitelből: csak ha van két biztos bevételi forrásod

A kedvező lakáshitelek megfelelő lehetőséget teremtenek arra, hogy pár millió forint önerővel lakásba fektess. Ennek két hátránya van azzal szemben, ha készpénzből vásárolsz lakást. Az egyik, hogy amíg tart a hiteled, addig gyakorlatilag nem igazán realizálhatsz hozamot a bérleti díjból, hisz valószínűleg a nagy része megy bele a törlesztődbe.

A másik hátránya, hogy magas igazolt nettó bevétellel kell, hogy rendelkezz. Ez persze nem jelent gondot, ha van egy jól fizető biztos állásod, vagy egy jól jövedelmező vállalkozásod. Ugyanakkor jelentős kockázatot jelent. Ha bármi történik és megszűnik a munkahelyed, vagy anyagi nehézségek jelentkeznek a cégedben, akkor sajnos veszélybe kerülhet az ingatlanod.

Ezért én az ingatlan befektetést csak olyannak ajánlom hitelből, aki legalább két biztos bevételi forrással is rendelkezik, és ha az egyik nem lenne, akkor is kényelmesen tudná fizetni a törlesztőt. Egy korábbi bejegyzésem részletesen foglalkozik a témával. Lakás befektetés hitelből, így csináld, hogy hasznod legyen.

9 – Mindenképp köss biztosítást

Ha hitelből vásárolsz lakást, akkor a bank úgyis köttet veled lakásbiztosítást, azonban ha kizárólag önerővel veszel ingatlant, lehet, hogy elgondolkozol azon, hogy megspórolod a biztosítás díját. Nem érdemes. A lakásbiztosítások relatíve olcsóak az ingatlanok értékéhez képest. Egy váratlan káreset

Egyszerűen nem éri meg kockáztatni, hogy valami nagyobb káreset történik, és saját pénzből kell finanszíroznod a kár helyreállítását. Elég, ha csak a nyári viharokra gondolsz. Könnyen tehet kárt a nyílászáróidban a jégeső. Fákat dönthet a falnak, vagy a kerítésnek, megrongálhatja a tetődet a viharos szél. Ezeknek a javítását mélyen a zsebedbe nyúlva tudod csak kifizetni. Jobb előre gondoskodni és felkészülni az ilyen helyzetekre.

10 – Folyamatosan növeld ingatlan vagyonodat

Amikor megveszel egy lakást és már pénzt termel neked, a bevételből mindig tegyél félre valamennyit. Folyamatosan gyűjts arra, hogy ha kínálkozik egy jó lehetőség, meg tudd ragadni. Nem feltétlen azt értem ezalatt, hogy másik lakást vegyél, mert azért egy lakásra összegyűjteni nem fogsz tudni pár év alatt csak a bérleti díjból.

Viszont ha találsz a piacon egy eladó lakást, ami mondjuk nagyobb, modernebb és jobb helyen van, mint a tied, érdemes meghirdetni a sajátodat. Ha találsz egy komoly érdeklődőt, akkor a különbözetet kifizetve egy drágább lakásra cserélheted a tiedet, növelve ez által a hozamodat is.

Néhány év alatt egy 40 négyzetméteres másfélszobás lakást lecserélhetsz egy 60 négyzetméteres kétszobás, nappalis lakásra. Ha figyeled és megragadod a lehetőségeket minden harmadik, negyedik évben tudod növelni az ingatlanvagyonodat.

Összefoglalás

Az ingatlanbefektetésnek is megvannak a maga buktatói, ez rendben is van. Ha tuti befektetés lenne, mindenki ezzel foglalkozna. Azonban ha betartod ezeket az egyszerű szabályokat, egyrészt megnöveled a hozamodat, másrészt csökkented a kockázatot.

Mindig figyelni kell a piaci trendeket, kormányzati intézkedéseket. Segítenek abban, hogy előre jelezd a következő évek trendjét. A korábbi bejelentések (például a kedvezményes CSOK hitel megemelése és kiterjesztése a kétgyerekesekre) tovább ösztönzik a lakásvásárlást.

A kereslet folyamatos fenntartása a kormány részéről azt prognosztizálja, hogy az ingatlan árak még néhány évig tartani fogják az emelkedő trendet. Ennek ellenére csak akkor vágj bele, ha a fentieket alkalmazva meggyőződsz arról, hogy mennyire lesz jövedelmező a befektetés!

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

2018-12-272020-04-28

Hány évig emelkednek még a lakásárak?

Ötödik éve folyamatosan emelkednek a lakásárak országos szinten. 2014 második negyedévét követően átlagosan 50%-kal drágultak a lakások, ez éves 10%-os emelkedést jelent. Budapest kiemelkedik a mezőnyből. Csak az elmúlt három évben ötven százalékos áremelkedést láthattunk a fővárosban.

Ha 2014 előtt vettél lakást, remekül időzítettél. A legjobbkor szálltál be az ingatlanpiacba. Azóta folyamatosan emelkednek a lakásárak és a körülmények azt prognosztizálják, hogy ez az emelkedés még pár évig biztosan folytatódni fog.

Az 2017-ben és 2018-ban tetőzött a CSOK-os lakás- és házátadások száma. Már az első két és fél évben 66 ezer család vette igénybe az otthonteremtési kedvezményt. Összesen 180 millió forint összegben kaptak támogatást a családok.

A kereslet további növekedése várható

Miután októberben úgy döntött a kormány, hogy a kétgyermekesek is felvehetik a 10 milliós kedvezményes hitelt, aligha várható, hogy a tendencia megfordul. A fix 3%-os hitel további még több családot fog lakásvásárlásra ösztönözni. A kereslet további növekedése várható a következő években.

2019-ben tetőzhet az új lakások átadása, azonban 2020-ra a kínálat visszaesése várható. Az egyre növekvő munkaerőhiány és az egyre kevesebb társasház-építésre alkalmas telek vissza fogja vetni a lakásvásárlást.

Csökkenő kínálat és növekvő kereslet mellett a drágulás még nagyobb mértéket fog ölteni. A fővárosban már így is hihetetlen mértékű áremelkedést láthattunk. 2016 januárja óta átlagosan 50%-kal drágultak az új lakások.

Az egyre növekvő munkaerőhiány miatt kénytelenek a vállalkozók emelni a béreken, ezért a járulék és bérköltségeik átlagosan 13-21%-kal emelkedtek 2018-ban. A munkaerőhiány és az egyre kevesebb építésre alkalmas telek mellett az építőanyagok drágulása is tovább emeli az árakat. Az építőanyagok ára idén átlagosan 8-13%-kal nőtt.

Érdemes még lakást venni 2019-ben?

Igen, több okból kifolyólag is. A befektetői kereslet növekedésére is számíthatunk, amennyiben egy tartósabb medvepiac jelentkezik a tőzsdéken. Sajnos erre minden esély megvan. Az amerikai indexek már hetek óta mélyrepülést mutatnak. Kezdik magukkal húzni az európai tőzsdéket is. Kapcsolódó cikkemet ide kattintva olvashatod:

Megismétlődik 2008? Nyakunkon a válság?

Ha a lefelé irányuló trend folytatódni fog, megnőhet a befektető kereslet az ingatlanpiacon. Pár napja a Dow Jones 50 napos egyszerű mozgóátlaga felülről keresztezte a 200 napos mozgóátlagot. A halálkeresztként ismert jelenséget világszerte a medvepiac egyik legmegbízhatóbb előrejelzőjeként ismerik. Megjelenését több alkalommal követte válság, például 1929-ben, 1938-ban, 1974-ben és 2008-ban is.

Hol érdemes lakást venni?

Ha van rá elég tőkéd, és lehetőséged, akkor egyértelműen a fővárosban. Az áremelkedés átlagos mértéke magasan Budapesten a legnagyobb. Fontos azért hozzátenni, hogy hozam szempontjából nem minden kerületben éri meg lakásba fektetni.

Több budai kerületben ugyanis a várható átlaghozam 3% alatt van. Ezekben a kerületekben (I, III, V, XI és XII) olyan magasak a lakásárak, hogy kiadni nem is igazán éri meg lakást venni. Az igazán jó hozamot az áremelkedés jelenti, azonban elég kockázatos befektetésnek számít kizárólag a várható áremelkedés alapján ingatlanba fektetni. Gyakorlatilag kimeríti a spekuláció fogalmát.

Vannak azonban olyan kerületek (X, XV, XVIII, XIX, XXI, és XXIII), ahol budapesti mértékben kimondottan olcsón lehet lakást venni. Az albérletárak között azonban nincs olyan nagy különbség, mint a lakásárak között. Ezekben a kerültekben 5% fölötti átlaghozamra számíthatsz. Kapcsolódó cikkemet ide kattintva olvashatod:

Lakás befektetés Budapesten? Nem minden kerületben éri meg – Hozamlista

Országos viszonylatban szintén elég eltérő hozamokra számíthatsz. Csak 4 településen haladja meg a várható átlaghozam az 5%-ot. Tatabányán 6,08%-os hozamra számíthatsz, ezzel vezeti a listát. Dunaújváros (5,86%), Békéscsaba (5,13%) és Szekszárd (5,09%) alkotják még az élmezőnyt. A teljes hozamlistát ide kattintva nézheted meg:

Hol vegyél lakást kiadni? Friss lista a várható hozamokról

Az ingatlan akkor tuti befektetés?

A következő években folytatódni látszik az áremelkedési trend, azonban befektetési szempontból nem csak ez számít. Egyrészt ki is kell adni a lakásodat, ha rendszere havi bevételre szeretnél belőle szert tenni. Számolni kell azzal, ha 1-2 hónapig nincs bérlőd, akkor máris csökken a hozamod. Érdemes egy évre 10 kiadott hónappal számolni a biztonság kedvéért.

Számolnod kell a költségekkel is. Éves szinten 3%-kal kalkulálhatsz, mint fenntartási költség. Ebben benne vannak az időszakos felújítások kiadása, az esetleges ingatlanadó, valamint az illeték. További kiadást jelent a bérbeadásból származó jövedelem utáni 15% SZJA.

Összegzés

A folyamatosan emelkedő árak és a várható 5% körüli hozam vonzza a befektetőket, mégis érdemes azért körültekintően eljárni lakásvásárlás előtt. Jól fel kell térképezni a piacot és csak a befektetésre alkalmas lakást érdemes megvenni. Sokan követik el azt a hibát, hogy a saját igényeiknek megfelelő ingatlant vásárolnak, azonban korántsem biztos, hogy a többség is hasonló igénnyel rendelkezik.

Nagyon fontos egy lakás elhelyezkedése, ára, alapterülete, felszereltsége, állapota, átalakíthatósága, fekvése, és még sorolhatnám. Minden tényezőt mérlegelni kell, mielőtt befektetsz. Ezeken múlik, hogy mekkora hozamra tehetsz szert.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

2018-12-182020-04-28

Lakás befektetés Budapesten? Nem minden kerületben éri meg – Hozamlista

A budapesti lakásárak kerületenként nagyon eltérőek, ugyanakkor az albérletárak nem feltétlen igazodnak az ingatlanpiachoz. Összeállítottam egy listát, melyben kerületenként összegyűjtöttem a várható átlaghozamokat. A táblázat alapján kiderül hol érdemes leginkább lakásba fektetni és hol éri meg legkevésbé.

Még november végén írtam egy cikket, melyben az országos átlag ingatlanárakat és az átlag bérleti díjakat felhasználva összeállítottam egy várható hozamlistát. Ez a bejegyzés tulajdonképpen annak a posztnak a folytatása. Csak úgy, mint abban a cikkben, ebben is az alábbi két forrást használtam az átlaghozamok kiszámolására:

Budapest felkapott kerületeiben igen borsos áron vásárolhatsz lakást. Azt gondolhatnád, hogy ezekben a kerületekben az albérlet árak is az egekben vannak. Tévedés. Az V. kerületben például kiemelkedően magasak az ingatlanárak, a fővárosi átlag majdnem kétszereséért vehetsz ott lakást.

Nem tudod azonban a budapesti átlag bérleti díj kétszereséért kiadni a lakásodat. A jelenlegi átlag albérletár egész Budapestet nézve 129 500 Ft. A belvárosban az átlag bérleti díj 170 000 Ft, azaz csak 131 százaléka a fővárosi átlagnak. Nem éri meg befektetési céllal lakást venni az V. kerületben. Több másik kerületben lényegesen alacsonyabbak az árak minimálisan kisebb átlag bérleti díjak mellett. Az alábbi lista a várható hozamok alapján rendezi sorba a kerületeket.

A legmagasabb átlaghozamot azok remélhetik, akik Soroksáron vesznek lakást. Ők 6% fölötti átlaghozamot érhetnek el. 5 százalék fölötti átlaghozamot lehet elérni Rákospalotán, Kőbányán, a XVIII. kerületben és Csepelen.

Elsősorban az alacsony átlag lakásáraknak köszönhetően érhető el 5% fölötti átlaghozam ezekben a kerületekben. Jellemzően 23-25 millió forint körül alakulnak az átlagárak. Ehhez képest a bérleti díjak csak 10-20 ezer forinttal maradnak el a budapesti átlagtól.

A lista alján 5 olyan patinás kerület kapott helyet, ahol 3% alatti az átlag lakáshozam. Egyértelműen a magas ingatlanárak felelősek a gyenge várható hozamért. A négy budai kerületben (Budavár, Újbuda, Óbuda, és Budafok-Tétény), valamint az V. kerületben 50 millió forint fölötti a lakások átlagára.

A lakásokat azonban nem lehet kiadni jelentősen drágábban, mint a többi kerületben. Ezekben a kerületekben az albérletárak körülbelül a fővárosi átlaggal egy szinten vannak. Mint korábban említettem, kiemelkedik az V. kerület, de az ingatlanárak is jelentősen magasabbak.

Összegzés

Ha lakást vennél befektetési céllal, vedd figyelembe, hogy nem a legdrágább kerületekben kaphatod a legmagasabb hozamot. A hely kiválasztása nem az egyetlen fontos kritériuma az ingatlan befektetésnek. Több fontos szempontot kell még mérlegelned, mint az állapot, felújíthatóság, megközelíthetőség, komfort fokozat, stb. Ha érdekel, mire figyelj még oda befektetési ingatlanvásárláskor, olvasd el az erről szóló cikkemet.

Arról se feledkezz, meg hogy ezek a hozamok csupán a lakás bérbeadásából elérhető profitot veszik számításba. Nincs benne a lakások árának emelkedése. Egy friss portfolio cikk szerint (ide kattintva olvashatod) az új lakások ára az elmúlt két évben 50%-kal emelkedett. Ugyan nem várhatjuk, hogy ez a trend folytatódjon, az áremelkedés azonban (ha nem is ilyen mértékben) továbbra is valószínű a CSOK-nak köszönhetően. Az évi 3% fenntartási költséget is kalkuláld bele, mielőtt lakást vásárolsz!

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

2018-12-052020-04-28

Lakáshitelből befektetés? Így csináld, hogy hasznod legyen

Ingatlanba fektetni nem csak azok kiváltsága, akik 10-20 vagy annál is több millió forinttal rendelkeznek. Lakáshitellel már pár millió forint önerővel vásárolhatsz lakást (feltéve, ha hitelképes vagy).

Kezdjük azzal, hogy az ingatlanbefektetés eleve nem egy rövidtávú projekt, de ha hitellel kombinálod, akkor főleg hosszú távban gondolkozz. Ebben a bejegyzésben arról fogok írni, hogyan kivitelezhető lakóingatlanba fektetni lakáshitelből hosszú távon.

Három fontos számmal fogunk matekozni:

önerő
lakáshitel törlesztő részlete
bérleti díj (hozam)

A mai hitelfeltételek mellett minimum 20% önerővel kell rendelkezned, hogy lakáshitelt kapj. A lényeg, hogy semmiképp se haladja meg a törlesztő azt az összeget, amit bérleti díjként megkapsz. Ellenkező esetben mínuszos lesz a mérleg, ami szintén elfogadható lehet, de most az a cél, hogy maradjon is valamennyi plusz a kasszában.

Két dologra kell nagyon figyelni. Az egyik, maga a lakásvétel. Jól körül kell nézni a lakáspiacon, mert itt most neked a lehető legjobb vételt kell megcsípned. Mitől lesz egy lakás jó vétel? Ha kicsit a piaci átlagár alatt tudod megvenni. Hogy mire kell figyelned befektetés célú lakásvásárlásnál, megtudod ha elolvasod ezt a cikket.

Nem baj, ha szükséges egy kisebb felújítás, sőt kötelező szépen kifestetni és a régebbi bútorokat kicserélni. Olyat semmiképpen se válassz, ami nagyobb felújítást igényel. Szinte kizárt, hogy a költségeid után is beleférj a keretbe. Nézzünk meg egy példát egy átlagos budapesti kerületben.

Egy kétszobás, jó állapotú, 55 nm körüli lakásért körülbelül 20 millió forintot kérnek. Kiadni 185 ezer forint környékén tudod, legalább is eleinte. (Kapcsolódó cikk a lakásárakról és albérlet árakról ide kattintva olvasható.) 2 évente simán emelhetsz 10-15 százalékot a bérleti díjon. Hogy a 20 milliós lakást megvehesd hitelre, szükséged lesz minimum 4 millió forintra. Én most 5 millió forint önerővel számolok. Ebben az esetben 15 millió forint hitelt kell felvenned.

A havi törlesztőd 10 éves futamidő mellett 145 ezer forint lesz. Ez átlag összeg, lehet kicsit kedvezőbb ajánlatot is találni. Ahhoz, hogy egy ilyen mértékű törlesztő részletre jelzáloghitelt kapj, rendelkezned kell havi nettó 500 000 Ft igazold jövedelemmel.

Ha megfelelsz a feltételeknek, és belevágsz egy ilyen befektetésbe akkor minimum 40 000 Ft pluszban leszel havonta. 10 év alatt több mint 5 millió forintot fog neked hozni, de mi számoljunk most csak 5 millióval. Miután letelt a hiteled lesz egy cirka 30 milliós lakásod, amiért kifizettél 5 millió forint önerőt, de ezt időközben vissza is hozta. Innentől a teljes bérleti díj a zsebedben landol és akár meg is élhetsz belőle. Akár vehetsz egy másik lakást, mert ismét hitelképes leszel. Csak rajtad múlik, hogyan tovább.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

Top 3 ingatlan befektetés 2019-ben

Mit tegyél, ha zuhan a tőzsde? Menekülő terv

Ingatlanalap vagy saját lakás?

Hol vegyél lakást kiadni? Friss lista a várható hozamokról

Mire figyelj befektetési ingatlanvásárláskor?

2018-11-292020-04-28

Hol vegyél lakást kiadni? Friss lista a várható hozamokról

Itthon továbbra is jó üzlet az ingatlanbefektetés, köszönhetően az emelkedő albérletáraknak. Természetesen Budapest kiemelkedik a vidéki városokhoz képest, azonban több megyeszékhely felveszi a versenyt egyes budapesti kerületekkel.

Elkészítettem egy listát a várható átlaghozam alapján, amelyek kiszámításához az alábbi adatokat használtam fel:

Meglepő, de Budapest csak a 15-dik a listán. Mivel kerületenként jelentős eltérések mutatkoznak, a későbbiekben egy teljes cikket fogok összeállítani, amiben a budapesti kerületeket hasonlítom össze.

A legmagasabb várható átlaghozammal Tatabánya (6,08%) büszkélkedhet, 5% fölötti hozamra lehet még számítani Dunaújváros (5,86%), Békéscsaba (5,13%) és Szekszárd (5,09%) esetében is. Az élmezőnyhöz tartozik még Pécs (4,74%) és Kaposvár (4,65%).

A legrosszabb hozamokra azok számíthatnak, akik Zalaegerszegen vagy Érden vesznek lakást. Mindkettőt városban 3% alatti a várható átlaghozam. Előbbi esetében az alacsony átlag albérletár (52 500 Ft / hó) a magyarázat, míg utóbbi esetében a nagyon magas átlag lakásár (46 8000 000 Ft) a felelős a gyenge eredményért. Itt a teljes lista:

Várható átlaghozam lakáskiadásból 2019-ben. Forrás: Fixhozam.hu

Érdemes megjegyezni, hogy kizárólag a bérleti díjból keletkező bevételt használtam az átlag hozam kalkulációjához. A profitot növelheti a lakás későbbi értékesítéséből származó jövedelem abban az esetben, ha drágábban sikerül eladni, mint amennyibe került. Több tényező befolyásolja, hogy ez mennyivel jelent több hasznot. Először is, ha 5 éven belül adod el a lakást, akkor a különbözetet 15%-át kell SZJA- ként befizetned. Ha 5 éven túl sikerül eladni, akkor nincs adóbevallási kötelezettséged.

Az ingatlanvásárlás illetékköteles, jelenleg a vételár 4%-át kell vagyonszerzési illetékként befizetned, lakásvásárlás után, de nem minden esetben. Ha a vásárlás előtt másik ingatlant adtál el, akkor csak a különbözet után kell illetéket fizetned. Abban az esetben, ha magasabb összegért adtál el ingatlant, mint, amennyiért vettél akkor nem kell illetéket fizetned.

A KSH adatai szerint országszerte átlagban 11%-kal drágultak a használt lakások 2018-ban, és ez a trend valószínűleg tovább folytatódik az új CSOK törvénynek és a növekvő keresletnek köszönhetően. Ha ezt hozzáadjuk a fenti listán szereplő hozamokra, majd levonjuk belőle az éves 3%-os fenntartási költségeket (festés, felújítás, javítás, stb.) akkor is marad 10-13% várható hozam.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

Top 3 ingatlan befektetés 2019-ben

Mit tegyél, ha zuhan a tőzsde? Menekülő terv

Ingatlanalap vagy saját lakás?

Lakáshitelből befektetés? Így csináld, hogy hasznod legyen

Mire figyelj befektetési ingatlanvásárláskor?

2018-11-272020-04-28

Mire figyelj befektetési ingatlanvásárláskor?

Ha befektetési céllal szeretnél lakást vagy házat vásárolni, van néhány szempont, amit nagyon fontos megvizsgálni mielőtt akár egy forint foglalót is kifizetnél. Egy ingatlanbefektetés megtérülése ugyanis az alábbiaktól is függ, nagymértékben befolyásolja a várható hozamot és a megtérülés idejét. Sokan hajlamosak beleszeretni a kiszemelt lakásba, és érzelmi alapon döntenek észérvek helyett. Ne ess ebbe a csapdába!

Kötelező tárgyilagosnak maradni, ugyanis ha befektetési céllal veszel ingatlant, akkor tulajdonképpen nem is magadnak vásárolod meg. A terv ugyanis természetesen a bérbeadás és/vagy továbbértékesítés haszonnal. Hiába tetszik neked nagyon az a lakás vagy kertes ház, ha a többséget nem ihleti meg, akkor sajnos nem sokat érsz vele. Nézzük meg azokat a jellemzőit egy ingatlannak, amiket együttesen kell mérlegelni ajánlatadás előtt.

Elhelyezkedés

Az egyik, ha nem a legfontosabb szempont, hogy hol helyezkedik el az ingatlan. Hiába veszel egy palotát egy 3 ezer fős kis Isten háta mögötti település legutolsó utcájának a végén. Nem valószínű, hogy egymás után fognak hívni az érdeklődők, ha meghirdeted, mint albérletet. Miért is? Mert eleve kicsi a célpiacod.

Nyilván nagyon kevesen akarnak épp arra a kis településre költözni adott időben, tehát nagyon sok időbe telhet, mire ki tudod adni. Ráadásul, ha csak másik 2-3 ház kiadó egyszerre, kicsit közelebb a falu központjához máris hátrányba kerültél. Ezért kell figyelni, hogy minél frekventáltabb helyen legyen a lakás vagy ház, és legyen a közelben vegyesbolt, iskola, óvoda, sok munkahely vagy valamilyen turisztikai attrakció (ez a fizetővendéglátás miatt fontos, erről későbbiekben fogok írni egy dedikált cikket).

Rengeteget jelent például az is, hogy utcafronti-e a lakás. Első saját lakásomat például 3 nap alatt adtam el 2009-ben. Mennyit költöttem hirdetésre? Egy A4-es lap árát. Kinyomtattam rá, hogy eladó és a telefonszámomat, majd kiragasztottam az egyik utcafronti ablakba egy keddi napon. Pénteken már az ügyvédnél ültünk.

A lakás egyébként a Hajdúszoboszlói Hungarospa Strand és Gyógyfürdő egyik bejáratától 200 méteren belül található. Ez egy remek példa arra, hogy mennyire befolyásolja az egy ingatlannak eladhatóságát az elhelyezkedése. Persze nem nagy értékű lakásról van szó, nem egész 9 millió forintért kelt el a 37 nm-es kis garzon. Viszont nagyon szép állapotban volt, modern bútorzattal és remek hasznosítási lehetőséggel. Én apartmanként üzemeltettem, főként kisgyermekes családok vették ki. Ezzel már rá is tereltem kicsit a szót a következő szempontra.

Állapot

Te melyiket választanád két hasonló lakás közül? Azt, amelyik már azonnal költözhető és szinte hozzá se kell nyúlni vagy azt, amelyikre egy alapos felújítás vár? Gondoltam, hogy az előbbit választanád. Vannak persze egyedi esetek, amikor direkt a felújítandó ingatlant keresi az ember, de nem ez a jellemző. Ha csak arról az oldalról nézzük meg, hogy ki szeretnéd adni albérletbe, akkor egyértelműen a szép állapotú lakás a nyerő. Nem kell rá költened, azonnal költözhető és nincsenek további költségeid.

Egy festést azért nem árt beiktatni akkor, sem ha amúgy nem lenne szükséges, mert növeli az ingatlan vonzerejét, ha frissen van festve és szép tiszta. Kerülni kell, az elavul gépészettel felszerelt házakat, lakásokat. Sajnos ezek a berendezések az évek teltével egyre többször hibásodnak meg és nem csak a kiadásaidat növelik, de sok kellemetlenséget okoznak magadnak és a bérlődnek is.

Átalakíthatóság

Abban az esetben is, ha egy szép, felújított ingatlan megvételét tervezzük, nem árt, ha egy építész véleményét kikérjük a lakás vagy ház átalakításával kapcsolatban. Sokat növelhet az eladási áron, ha több lehetőség adott a falak bontására, a helyiségek áttervezésére.

Lehet, hogy az aktuális elrendezés pont megfelel egy kétgyermekes családnak, de ha megvan a lehetőség egy új szoba kialakítására vagy a nappali megnövelésére, esetleg külön nappali és konyha összevonására, csak előnyünkre válhat. Simán lehet, hogy ezen áll vagy bukik egy adásvétel.

Ha a potenciális vevőnek a helyszínen ilyen jellegű kérdéseire határozottan válaszolsz máris előnybe kerültél azokkal az eladókkal szemben, akiknek a háza vagy lakása nem átalakítható esetleg nincsenek tisztában a lehetőségekkel. Ez főleg a régebbi építésű családi házaknál érvényes, mivel a korabeli divat inkább a több jól elkülönített tereket jelentette, nagy hálószobákkal és viszonylag kisebb közös helyiségekkel, míg napjaink trendjét inkább az egybefüggő nagy terek, mint például amerikai konyhás nappali jelenti.

Komfort

Rendkívül fontos egy lakás vagy ház komfort fokozata abban az estben, ha mi magunk lakunk benne és akkor is, ha kiadjuk. Szerintem Te sem szívesen vársz fél órát a fürdőszobára a reggeli készülődés vagy az esti fürdés idején. Elárulok egy titkot, nem vagy egyedül.

Akár többgenerációs házról van szó, akár egy nagyobb, többszobás lakásról, roppant előnyös, ha legalább minden két hálószobára jut egy fürdőszoba. Ez akkor is igaz, ha nem mindegyik fürdőszobába káddal felszerelt. Két fürdőszoba esetén például teljesen ideális, ha az egyik kádas, a másik zuhanyzós.

Erkély

Ez természetesen lakások esetén számít igazán, hiszen ha kertes házban laksz, bármikor kimehetsz a szabadba, de aki lakásban él annak be kell érnie az erkéllyel, már ha van egyáltalán. Egy erkélyes lakás ára egy másikéhoz képest akár 5%-kal is eltérhet, ez jelentős összeg, mindenképp érdemes erkélyeset venni. Gondolj csak bele, milyen klassz lehet folyton a negyedikről lebattyogni dohányozni, amennyiben nincs erkélyed.

Egy nagyobb erkélyt tök trendien be lehet rendezni ahhoz, hogy kellemes perceket szerezzen ott reggelizni, vacsorázni, esetleg egy hideg sört a nyári melegben elkortyolni.

Telek méret, beépíthetőség

Biztosan előtted vannak azok a családi házak, amelyekhez kisebb udvar tartozik, mint egy sorháznak a kert része. A helyzet az, hogy a többgyerekes családok szívesebben laknak nagy kerttel rendelkező házban. Egy nagy udvar hasznosítása sokrétű, lehet benne veteményest elkeríteni, műhelyet vagy garázst építeni, kerti sütőt kialakítani vagy csak szépen beparkosítani ahol a gyerekek önfeledten játszhatnak. Egy szép, rendezett kerttel rendelkező ház szinte eladja magát.

Azon kívül, hogy nagyobb életteret biztosít egy nagy udvar, további épületek, mellékhelyiségek felépítését teszi lehetővé, növelve ez által a felépítmények hasznos területét. Mindenképp járj utána a telek hivatalos beépíthetőségének. Sokszor ezzel maguk a tulajdonosok sincsenek tisztában, nem biztos, hogy pontos információt tudnak adni.

A helyi földhivatal építési osztályán megtudhatod, hogy az adott helyrajzi számú telek hány százaléka építhető be. Ha van 50-60 nm plusz beépíthetőséged, számtalan módon hasznosíthatod. Bővítheted az eredeti házat, melléképületet húzhatsz fel, amit akár lakóingatlanként kiadhatsz albérletbe. Műhelyet, fűtött garázst, irodahelyiséget, szalont, vegyesboltot, bármit ki lehet belőle hozni. A megvalósítható ötletek száma végtelen, csak legyen mögötte egy üzleti terv.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

Top 3 ingatlan befektetés 2019-ben

Mit tegyél, ha zuhan a tőzsde? Menekülő terv

Ingatlanalap vagy saját lakás?

Lakáshitelből befektetés? Így csináld, hogy hasznod legyen

Hol vegyél lakást kiadni? Friss lista a várható hozamokról