Ha befektetési céllal szeretnél lakást vagy házat vásárolni, van néhány szempont, amit nagyon fontos megvizsgálni mielőtt akár egy forint foglalót is kifizetnél. Egy ingatlanbefektetés megtérülése ugyanis az alábbiaktól is függ, nagymértékben befolyásolja a várható hozamot és a megtérülés idejét. Sokan hajlamosak beleszeretni a kiszemelt lakásba, és érzelmi alapon döntenek észérvek helyett. Ne ess ebbe a csapdába!
Kötelező tárgyilagosnak maradni, ugyanis ha befektetési céllal veszel ingatlant, akkor tulajdonképpen nem is magadnak vásárolod meg. A terv ugyanis természetesen a bérbeadás és/vagy továbbértékesítés haszonnal. Hiába tetszik neked nagyon az a lakás vagy kertes ház, ha a többséget nem ihleti meg, akkor sajnos nem sokat érsz vele. Nézzük meg azokat a jellemzőit egy ingatlannak, amiket együttesen kell mérlegelni ajánlatadás előtt.
Elhelyezkedés
Az egyik, ha nem a legfontosabb szempont, hogy hol helyezkedik el az ingatlan. Hiába veszel egy palotát egy 3 ezer fős kis Isten háta mögötti település legutolsó utcájának a végén. Nem valószínű, hogy egymás után fognak hívni az érdeklődők, ha meghirdeted, mint albérletet. Miért is? Mert eleve kicsi a célpiacod.
Nyilván nagyon kevesen akarnak épp arra a kis településre költözni adott időben, tehát nagyon sok időbe telhet, mire ki tudod adni. Ráadásul, ha csak másik 2-3 ház kiadó egyszerre, kicsit közelebb a falu központjához máris hátrányba kerültél. Ezért kell figyelni, hogy minél frekventáltabb helyen legyen a lakás vagy ház, és legyen a közelben vegyesbolt, iskola, óvoda, sok munkahely vagy valamilyen turisztikai attrakció (ez a fizetővendéglátás miatt fontos, erről későbbiekben fogok írni egy dedikált cikket).
Rengeteget jelent például az is, hogy utcafronti-e a lakás. Első saját lakásomat például 3 nap alatt adtam el 2009-ben. Mennyit költöttem hirdetésre? Egy A4-es lap árát. Kinyomtattam rá, hogy eladó és a telefonszámomat, majd kiragasztottam az egyik utcafronti ablakba egy keddi napon. Pénteken már az ügyvédnél ültünk.
A lakás egyébként a Hajdúszoboszlói Hungarospa Strand és Gyógyfürdő egyik bejáratától 200 méteren belül található. Ez egy remek példa arra, hogy mennyire befolyásolja az egy ingatlannak eladhatóságát az elhelyezkedése. Persze nem nagy értékű lakásról van szó, nem egész 9 millió forintért kelt el a 37 nm-es kis garzon. Viszont nagyon szép állapotban volt, modern bútorzattal és remek hasznosítási lehetőséggel. Én apartmanként üzemeltettem, főként kisgyermekes családok vették ki. Ezzel már rá is tereltem kicsit a szót a következő szempontra.
Állapot
Te melyiket választanád két hasonló lakás közül? Azt, amelyik már azonnal költözhető és szinte hozzá se kell nyúlni vagy azt, amelyikre egy alapos felújítás vár? Gondoltam, hogy az előbbit választanád. Vannak persze egyedi esetek, amikor direkt a felújítandó ingatlant keresi az ember, de nem ez a jellemző. Ha csak arról az oldalról nézzük meg, hogy ki szeretnéd adni albérletbe, akkor egyértelműen a szép állapotú lakás a nyerő. Nem kell rá költened, azonnal költözhető és nincsenek további költségeid.
Egy festést azért nem árt beiktatni akkor, sem ha amúgy nem lenne szükséges, mert növeli az ingatlan vonzerejét, ha frissen van festve és szép tiszta. Kerülni kell, az elavul gépészettel felszerelt házakat, lakásokat. Sajnos ezek a berendezések az évek teltével egyre többször hibásodnak meg és nem csak a kiadásaidat növelik, de sok kellemetlenséget okoznak magadnak és a bérlődnek is.
Átalakíthatóság
Abban az esetben is, ha egy szép, felújított ingatlan megvételét tervezzük, nem árt, ha egy építész véleményét kikérjük a lakás vagy ház átalakításával kapcsolatban. Sokat növelhet az eladási áron, ha több lehetőség adott a falak bontására, a helyiségek áttervezésére.
Lehet, hogy az aktuális elrendezés pont megfelel egy kétgyermekes családnak, de ha megvan a lehetőség egy új szoba kialakítására vagy a nappali megnövelésére, esetleg külön nappali és konyha összevonására, csak előnyünkre válhat. Simán lehet, hogy ezen áll vagy bukik egy adásvétel.
Ha a potenciális vevőnek a helyszínen ilyen jellegű kérdéseire határozottan válaszolsz máris előnybe kerültél azokkal az eladókkal szemben, akiknek a háza vagy lakása nem átalakítható esetleg nincsenek tisztában a lehetőségekkel. Ez főleg a régebbi építésű családi házaknál érvényes, mivel a korabeli divat inkább a több jól elkülönített tereket jelentette, nagy hálószobákkal és viszonylag kisebb közös helyiségekkel, míg napjaink trendjét inkább az egybefüggő nagy terek, mint például amerikai konyhás nappali jelenti.
Komfort
Rendkívül fontos egy lakás vagy ház komfort fokozata abban az estben, ha mi magunk lakunk benne és akkor is, ha kiadjuk. Szerintem Te sem szívesen vársz fél órát a fürdőszobára a reggeli készülődés vagy az esti fürdés idején. Elárulok egy titkot, nem vagy egyedül.
Akár többgenerációs házról van szó, akár egy nagyobb, többszobás lakásról, roppant előnyös, ha legalább minden két hálószobára jut egy fürdőszoba. Ez akkor is igaz, ha nem mindegyik fürdőszobába káddal felszerelt. Két fürdőszoba esetén például teljesen ideális, ha az egyik kádas, a másik zuhanyzós.
Erkély
Ez természetesen lakások esetén számít igazán, hiszen ha kertes házban laksz, bármikor kimehetsz a szabadba, de aki lakásban él annak be kell érnie az erkéllyel, már ha van egyáltalán. Egy erkélyes lakás ára egy másikéhoz képest akár 5%-kal is eltérhet, ez jelentős összeg, mindenképp érdemes erkélyeset venni. Gondolj csak bele, milyen klassz lehet folyton a negyedikről lebattyogni dohányozni, amennyiben nincs erkélyed.
Egy nagyobb erkélyt tök trendien be lehet rendezni ahhoz, hogy kellemes perceket szerezzen ott reggelizni, vacsorázni, esetleg egy hideg sört a nyári melegben elkortyolni.
Telek méret, beépíthetőség
Biztosan előtted vannak azok a családi házak, amelyekhez kisebb udvar tartozik, mint egy sorháznak a kert része. A helyzet az, hogy a többgyerekes családok szívesebben laknak nagy kerttel rendelkező házban. Egy nagy udvar hasznosítása sokrétű, lehet benne veteményest elkeríteni, műhelyet vagy garázst építeni, kerti sütőt kialakítani vagy csak szépen beparkosítani ahol a gyerekek önfeledten játszhatnak. Egy szép, rendezett kerttel rendelkező ház szinte eladja magát.
Azon kívül, hogy nagyobb életteret biztosít egy nagy udvar, további épületek, mellékhelyiségek felépítését teszi lehetővé, növelve ez által a felépítmények hasznos területét. Mindenképp járj utána a telek hivatalos beépíthetőségének. Sokszor ezzel maguk a tulajdonosok sincsenek tisztában, nem biztos, hogy pontos információt tudnak adni.
A helyi földhivatal építési osztályán megtudhatod, hogy az adott helyrajzi számú telek hány százaléka építhető be. Ha van 50-60 nm plusz beépíthetőséged, számtalan módon hasznosíthatod. Bővítheted az eredeti házat, melléképületet húzhatsz fel, amit akár lakóingatlanként kiadhatsz albérletbe. Műhelyet, fűtött garázst, irodahelyiséget, szalont, vegyesboltot, bármit ki lehet belőle hozni. A megvalósítható ötletek száma végtelen, csak legyen mögötte egy üzleti terv.
Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.
Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!
Kapcsolódó cikkek:
Top 3 ingatlan befektetés 2019-ben
Mit tegyél, ha zuhan a tőzsde? Menekülő terv
Ingatlanalap vagy saját lakás?