2019 december – Fix hozam

Százmillió forint ma már nem olyan hatalmas összeg, mint 10-15 évvel ezelőtt (két belvárosi lakás ára), de egy jó portfólióban szétosztva még mindig elég lehet ahhoz, hogy a passzív hozamából megélj. Ehhez persze okosan kell befektetni. A mai cikkben egy lehetséges verziót mutatok be.

Természetesen a kérdés erősen szubjektív. Az adott válasz függ az egyén anyagi helyzetétől, a rendelkezésre álló megtakarításról, a közép- és hosszú távú céloktól és természetesen attól, hogy milyen időtávon lesz szüksége a pénzedre.

Én a mai cikkben egy olyan személy szemszögéből fogom megvizsgálni ezt a kérdést, aki stabil egzisztenciával rendelkezik, van saját háza, autója, és egy jól fizető biztos állása/jövedelmező vállalkozása, de nincs egyéb vagyona.

Eszközallokáció

Az első lépés, hogy meghatározom a befektetési eszközök százalékos arányát a portfólióban. Ez nem könnyű feladat, tekintve, hogy igazodni kell az aktuális trendekhez. Ökölszabályként azonban elfogadott a portfólió legalább 50%-át alacsony kockázatú eszközbe fektetni.

A mai cikkben egy közepes kockázatú portfólió összeállítását szeretném bemutatni, ezért 30%-át a teljes tőkéből egy mérsékelt kockázatú eszközbe fogom allokálni. 18%-ot fogok rakni kiemelten kockázatos eszközbe és 2%-ot rendkívül magas kockázattal bíró befektetésbe.

Biztonságos befektetések

Ebben az osztályban nagyjából két termék versenyez egymással. A bankbetét és a pénzpiaci alapok olyan alacsony hozammal bírnak, hogy igazából említésre sem méltóak. Állampapírban vagy önkéntes nyugdíjpénztárban gondolkozhatok helyettük.

Itt azt kell mérlegelni, hogy mi fontosabb: egy viszonylag jó és fix kamat középtávú lejárattal vagy hosszabb távon a magasabb hozam reményében bevállalhatom valamelyik nyugdíjpénztár alacsonyabb kockázatú portfólióját.

Én most az állampapír mellett teszem le a voksom, a 4,95% fix hozama 2 475 000 Ft-ot hoz a konyhára éves szinten, ráadásul adómentes. A hozam/kockázat függvényében jelenleg nem látok jobb terméket ennél ebben a kategóriában.

Mérsékelt kockázatú eszközök

Abban az esetben, ha egy biztonságosabb portfólió építése a cél, 30% mehet mérsékelt kockázató termékbe. Nézzük meg, hogy 30 millió forinttal mit lehet kezdeni. Kézenfekvő lenne néhány befektetési alap között elosztani a pénzt, ugyanakkor harminc millió forintból pont kijön egy 50 nm körüli lakás egy megyeszékhelyen, vagy a budapesti agglomerációban.

Itt az a két kérdés merül fel, hogy mennyire fontos a likviditás, és hogy hogy teljesen passzív eszköz legyen. Hozamban nagyjából ugyanazt tudja mindkét eszköz, valahol 6-8% közötti profitot lehet realizálni. Egy lakóingatlan befektetés azonban nem lesz teljesen passzív, és akár több hónapot is várhatok a pénzedre, ha el akarom adni.

Fontos megjegyezni, hogy míg a befektetési alapok esetében kizárólag a befektetési jegyek árfolyamának a növekedéséből ered a haszon, egy lakás esetében az eladási és a vételi ár különbségéből is profitálhatok. Emiatt én most az ingatlant választom. 5% bérleti díj hozammal és 5% évenkénti áremelkedéssel számolva, nominálisan 10% hozamot realizálhatok egy 30 milliós lakással, ami éves szinten 3 millió forint.

Kiemelten kockázatos eszközök

A következő eszközosztály már számottevő kockázattal jár, ezért jól át kell gondolni, melyik termék legyen a befutó. Alapvetően az értékpapírok és a devizakereskedés tartozik ebbe az osztályba, valamint azok a befektetési alapok, melyek „kiemelt” kockázati besorolást kaptak.

A mai gazdasági helyzetben (a világ tőzsdei indexei csúcs közelben) nem kimondottan lenne bölcs döntés egy részvényalapba vagy közvetlenül részvényekbe fektetni. Előbb vagy utóbb jönni fog egy korrekció, ami a következő néhány évre simán hazavágja a hozamot.

Ehelyett érdemes a devizapiacba fektetni. Két fontos érv szól emellett:

a tőzsdei indexek hanyatlásakor intézményi befektetők sora fogja átcsoportosítani a kezelt vagyont a devizapiacra, ez teret enged majd a számlakezelőknek és portfólió menedzsereknek a nyereséges kereskedéshez
nagymértékű volatilitás lesz jellemző, ami szintén a profit maximalizálására hajtja a szelet

Természetesen egy kockázatos eszközről van szó, tehát épp olyan eséllyel realizálhatok profitot, mint amilyennel veszíthetek is a pénzedből. Épp ezért rakok csak 18%-ot a devizakereskedésbe! Azért a Forex robotok világában már nem ritka az a számlakezelő, aki stabilan 10% körüli havi hozamot tud felmutatni akár 1-2 évre visszamenőleg.

Bár a múltbéli hozam nem jelent garanciát a jövőre, azért az éves szinten 120% hozam elég kecsegtető ahhoz, hogy ez a kockázat vállalható legyen. Én most csak évi 20% hozammal számolok, ez sokkal reálisabb. 18 millió forint befektetéssel ez 3,6 millió forint.

Rendkívül kockázatos eszközök

Maradt még egy osztály a rendkívül kockázatos eszközök osztálya. Ide tartoznak kriptovaluták és a különböző CFD-k, valamint a bináris opciók. 2%-ot már csak azért is érdemes ide pakolni, mert olyan magas várható hozama van, mint semmilyen más eszköznek. Ráadásul ezt mind nagyon rövid távon képes elérni.

Ha nem fáj az a 2 millió forint elvesztése, akkor a Bitcoin most jó választásnak tűnik. A nyárig tartó rali után most szépen visszaesett 7500 dolláros árfolyam alá. Az árfolyamgörbén látszik, hogy kezd stabilizálódni. Egy hosszabb konszolidációs periódus után a cél 15 000? Meglátjuk. Én a példa kedvéért most 100%-kal számolok, de ez természetesen lehet teljes bukta is.

A portfólió

A fentiek alapján tehát a portfólió így fog kinézni:

Összes éves profit: 11 075 000 Ft. Ez havi szinten 923 000 Ft körül van, ami azért elég jó hozamnak mondható. Nem győzöm hangsúlyozni, hogy a magas kockázatú eszközök miatt, ez könnyen lehet csak a fele, tehát olyan 5-6 millió forint.

Még ez az összeg is bőven elég ahhoz, hogy megéljek belőle, feltéve, hogy nincsenek irreálisan magas igényeim. Azt is fontos megjegyezni, hogy egy ilyen portfóliót csak az engedhet meg magának, aki a befektetett 100 millió Ft mellett, stabil anyagi háttérrel rendelkezik.

A cikkben szereplő elemzések, stratégiák és ajánlók nem minősülnek befektetési tanácsadásnak vagy befektetési elemzésnek. Nem adunk ajánlatot, befektetésre, értékpapírok jegyzésére, vásárlására vagy eladására. A bejegyzés tartalma a szerző szubjektív véleménye, nem közvetít pénz- vagy tőkepiaci szolgáltatást. A posztban olvasható információ kizárólag tájékoztató jellegű, a befektetési döntéseket minden felelős személy saját maga hozza meg. Ezeknek a döntéseknek a felelőssége nem hárítható át a fixhozam.hu oldal szerzőjére.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek:

Amikor az ingatlanra, mint befektetésre gondolunk, legtöbbünknek a lakáskiadás jut eszébe albérlet formájában. Ez azonban korántsem fedi le az ingatlanbefektetések palettáját. Számos más opció létezik azok számára, akik ingatlanbefektetésben gondolkoznak. A mai cikkben ezeket veszem sorra.

Az ingatlanbefektetésről elég széles körben elterjedt egy tévhit, hogy több tízmillió forint szükséges hozzá minimum. Igaz, hogy ha saját lakást szeretnél vásárolni, lokalizációtól függően 20-30 millió lehet a beszálló. Azonban cikkből kiderül, hogy már tízezer forinttól is lehet ingatlanba fektetni. Nézzük akkor, hogy milyen befektetési lehetőségeket kínál az ingatlanpiac.

1) Üzlethelyiség

Kézenfekvő megoldás üzlethelyiségbe fektetni, és van is létjogosultsága az ingatlanpiacon az üzlethelyiség bérlésnek. Gondolj csak egy újonnan induló kis vállalkozásra. Ha nincs még meg a szükséges tőke, vagy kockázati megfontolásból nem akarnak rögtön az elején saját üzlethelyiséget vásárolni, akkor bizony bérelni kell egyet.

Több induló vállalkozás kezdi bérelt székhelyen a működését, majd amikor beindul a szekér, és stabilizálódik a bevételi oldal, eljöhet az idő egy saját ingatlan megvételére. Nem minden cég jut el azonban erre a szintre, és ha le kell húzni a rolót, akkor sokkal könnyebb egy bérelt helyet visszaadni, mint eladni egy saját tulajdonút.

Az előnye a lakásbérbeadással szemben, hogy magasabb bérleti díjat kérhetünk érte. Ez elég egyértelmű, ugyanis egy üzlethelyiséget azért vesznek bérbe, hogy ott egy nyereséges üzleti tevékenységet folytassanak, ergo az ingatlan hasznot hoz a bérlőnek is.

Több hátránya is van azonban az ültehelyiség kiadásnak, az egyik például, hogy nagyon telített a piac. Ma már nem könnyű jó helyen lévő ültehelyiséget vásárolni, ritkán cserélnek gazdát ezek a típusú ingatlanok. A plázákba például szinte esélytelen bekerülni, szerencse kell hozzá és horror árat kérnek egy-egy kisebb üzlethelyiségért is.

Aztán ott van a kockázati tényező is. Ha nem jól választod ki a bérlőt, könnyen lehet, hogy néhány hónap után már fizetésképtelen lesz, és új bérlőt kell keresned. Természetesen ez a probléma előfordulhat lakáskiadás során is, azonban ott könnyebb kivédeni ezt, ha jól leinformálod a leendő bérlődet (munkáltatói igazolás, közüzemi számlák, stb.)

2) Garázs

Egyre nagyobb üzlet a garázskiadás is. Az autók száma napról napra növekszik az utakon, ma már egyáltalán nem számít luxusnak két autó egy háztartásban. Garázsok azonban limitált számban épülnek, általában lakásonként egy db, vagy még annyi sem.

Így aztán egyre növekszik a kereslet a garázsok iránt, igaz egyelőre csak a fővárosban és a megyeszékhelyeken. Ez egy viszonylag új szegmense az ingatlanpiacnak, és nagyon jó helyismeret szükséges hozzá. Nem árt ismerni a parkolási lehetőségeket, illetve a korlátozásokat az adott környéken, hogy fel tudjuk mérni a potenciális igényt.

Nagy előnye a garázskiadásnak, hogy néhány millió forint már elég ahhoz, belevágj. Még egy felkapottabb fővárosi kerületben is lehet 3-4 millió forintért garázst venni, de átlagban már 2 millió forintból kijössz más budapesti kerületben, egy megyeszékhelyen pedig még kevesebből megúszod.

Legjobb a teremgarázs, annak ugyanis szinte nulla a fenntartási költsége. Éppen ezért ezek a garázsok drágábbak is. Klasszikus garázsépülettel több a teendő. Egy lakáshoz hasonlóan időszakosan szükséges karban tartani, illetve kifesteni.

3) Termőföld

A legősibb ingatlanbefektetés forma. Gyakorlatilag a termőföld bérbeadás, a hűbéri rendszerrel egy idős. A gazdag nemesek a jobbágyoknak adták oda művelésre a földeket terményért és egyéb szolgáltatásokért cserébe.

Ma már a termőföld befektetés nagyon hasonló a többi ingatlanbefektetési formához. Fix összegért, un. földbérletért adják oda a termőföldet fix időtávra. A bérlő műveli és értékesíti a terményt, az ő haszna ebből származik.

Az egyik hátránya a termőföld befektetésnek, hogy az eltérő földrajzi és éghajlati adottságok miatt régiónként más-más paraméterekkel rendelkeznek a termőföldek, ebből fakadóan az árazásuk is merőben eltérő megyénként.

Ebből következik, hogy más hozamot lehet realizálni az ország különböző területein. Békés, Tolna, Győr-Moson Sopron és Hajdú-Bihar megyében átlagosan 1,8 millió forint / ha áron vehetünk szántóföldet, míg az északi megyék és a Dunántúl nagy részén másfél millió forint / ha alatt mozognak az árak átlagosan.

Értelemszerűen ahol drágábbak a földek, magasabb bérleti díjat lehet kérni. Az átlag fölbérlet valahol 60 000 Ft / ha körül mozog országosan. Van ahol százezer forint fölötti összeget is el lehet kérni egy évre hektáronként, míg máshol az 50 000 Ft alatti bérleti díjjal számolhatunk.

A termőföld befektetés egy elég speciális szegmensét képezi az ingatlan befektetésnek, érteni kell a mezőgazdasághoz ahhoz, hogy megérje ezzel foglalkozni. Míg egy belvárosi lakással gyakorlatilag nem nyúlhatunk mellé, a földdel könnyebben megjárhatja az ember, ha nem tájékozódik megfelelően annak minőségéről, az adott éghajlatról, a piaci helyzetről, stb.

Az egyik előnye a földbefektetésnek, hogy teljesen passzív. Mivel a föld művelése a bérlő dolga, tulajdonosként semmilyen feladat nincs vele, míg egy lakás esetén azért időszakos felújítási és karbantartási kötelezettségek adódnak.

Többnyire ezért is elterjedt ez a befektetés a nyugdíjasok körében. Általában a saját földjeiket adják bérbe, amikor már nem kívánnak fele maguk foglalkozni.

4) Telek

Elsőre lehet, hogy furcsának tűnik, hogy miért szerepel a listán a telek, mint befektetésforma, pedig két módszer is kezd egyre jobban elterjedni azok hasznosítására. Az egyik módszer igazából nem is annyira új keletű.

A 2000-es évek elején indult el az új társasház építési hullám, ami a mapi napig töretlenül tart. Kezdetben maguk az építtetők vásárolták fel a társasház építésére alkalmas telkeket, vagy régi házakat.

Vannak, akik azonban meglátták a potenciált ebben az új trendben és kimondottan azokat az ingatlanokat keresik, akár régi lebontandó házal együtt, melyek családi házként vannak bejegyezve, és elég nagyok ahhoz, hogy társasházat lehessen rájuk építeni.

Megvásárolják az ingatlan, majd lebonttatják a felépítményt. Ezután kiváltják a társasház építéséhez szükséges engedélyeket, és magasabb áron árulni kezdik. A beruházónak azért éri meg, mert nem kell az engedélyeztetés procedúráját kijárni.

Egy másik módszer még csak nem rég kezdett teret hódítani. Egyre gyakrabban fordul elő, hogy egy jó helyen lévő üres telekből magánparkolót alakítanak ki. A telek árán kívül nem sok többlet befektetést igényel, hiszen nincs szükség felépítményre.

Két lehetséges verzió létezik a megvalósításra. Az egyik, hogy a tulajdonos bérbe adja egy erre specializálódott üzemeltetőnek. A másik, hogy maga a tulajdonos üzemelteti. Az előző esetben a várható hozam kisebb, ugyanakkor teljesen passzív befektetésről van szó.

Az utóbbi verzió viszont maga után vonja az üzemeltetéssel járó feladatokat, és költségeit, cserébe magasabb hozam realizálható. A legkomolyabb költséget egy automata, sorompós jegykiadó rendszer telepítése, vagy egy jegyszedő foglalkoztatása jelenti.

5) Lakáskiadás másképp

A cikk elején említettem, hogy a legtöbbünk az albérletre asszociál, ha ingatlanbefektetésről van szó, azonban már nem csak albérletként lehet hasznosítani egy belvárosi lakást. Hála az online szállásportálok térhódításának (Booking.com, Szállás.hu, Airbnb) szálláshelyként is könnyedén kiadhatjuk ingatlanunkat.

Két fontos különbséget szeretnék ebben az esetben kiemelni. Az egyik, hogy ez mindenképp rövidtávú bérbeadás, általában néhány éjszaka, amit a vendégek a lakásban töltenek. Ez azt jelenti, hogy folyamatosan foglalkozni kell a lakással, ki kell takarítani, fogadni kell a vendéget, majd elutazáskor át kell venni a kulcsot, stb.

Ennél fogva ez egyáltalán nem nevezhető passzív befektetésnek. Egy albérletbe kiadott lakás esetében szinte semmi teendő nincs, viszont ha apartmanként adod ki a lakást, lényegesen több munka lesz vele.

A másik fontos különbség pedig a bevétel lesz. Fontos megjegyezni, hogy szálláshelyként jelentősen többért lehet kiadni egy csinos lakást, mint albérletként. Nagyjából a dupláját lehet elkérni ugyanazért a lakásért, ha szobáztatsz. Ez azt jelenti, hogy 14-15 kiadott éjszaka után már ugyanott vagy, mint ha albérletbe adnád ki, és minden plusz vendégéjszaka többlet hozamot jelent.

+1: Ingatlanalap

Igen, tulajdonképpen az ingatlan alap egy ingatlan portfólióból összeállított befektetési alap, ezért nem sorolnám szorosan a klasszikus ingatlanbefektetések mellé, de azért itt a helye a listán. Ha közvetve is, de mégis csak ingatlanbefektetés.

Teljesen passzív, tehát ugyanúgy működik, mint bármilyen másik befektetési alap. Befektetési jegyet vásárolhatsz névértéken, melyet később a hozamok függvényében magasabb áron vásárol vissza tőled az alapkezelő.

Több alapkezelőnél lehet ingatlanbefektetési alapba fektetni, a Raiffeisennél több portfólió is elérhető, de létezik már magyar ingatlanalap is, mely a Dunahouse nevéhez fűződik. Budapesti és debreceni lakóingatlanok alkotják a portfóliót (bővebb információ itt: lakasalap.hu)

Hozamát tekintve az utóbbi évben megtorpant kicsit. Jelenleg 6,72%-os hozammal rendelkezik, tavaly 9% fölötti eredménnyel zárt a portfólió. Még így is jóval vonzóbb, mint a bankbetét, vagy egy pénzpiaci alap, és lazán felveszi a versenyt a Prémium Állampapírokkal is.

Összefoglalás

Mint kiderült ebből a bejegyzésből, van élet a lakáskiadáson túl is az ingatlanbefektetések világában. Diverzifikáció miatt is érdemes több lábon állni, és ha csak van rá lehetőség, 3-4 eszközbe fektess be legalább. Ha valamelyik megtorpan, akkor a többinek a hozama stabilizálhatja a profitot.

Ma egy jól összeválogatott portfólió jelentős hányadát alkothatja az ingatlan, mely még mindig egy dinamikusan fejlődő piac Magyarországon. Rengeteg benne a potenciál, amit még csak komolyabban az elmúlt évtizedben kezdtek el kiaknázni. Az elkövetkező években az ingatlanbefektetések még mindig átlag fölötti hozammal kecsegtetnek.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!