Ingatlanalap vagy saját lakás?

Az egyik legjobb befektetés az elmúlt néhány évben kétségkívül a lakásvásárlás volt itthon. Az utóbbi években tapasztalt kereslet növekedés, valamint az építőipari szektor folyamatos növekedése vonzotta a hozamvadászokat.

Alapvetően két lehetőséged van, ha Te is szeretnél egy kis szeletet az ingatlantortából. Első opció: veszel egy lakás és kiadod albérletbe. Második opció: ingatlanalapba fektetsz. Mindkettőnek megvan a maga előnye és hátránya. Ebben a cikkben ezeket szedem össze, hogy könnyebben tudj dönteni.

Megéri saját lakást venni?

Egyértelmű előnye a lakásvásárlásnak, hogy magad választod ki az ingatlant és annyiért veszed meg, amennyiért neked megéri. A bérleti díjat szintén Te határozod meg így gyakorlatilag magad szabályozhatod a hozamot. Természetesen azért a piac is befolyásolja, de nem lehetetlen magasabb árat kialkudni. Ezzel jó pár százalékkal emelheted a hozamot.

Az albérlet csak az egyik része a lakásvásárlás utáni hozamodnak. Ha pár évvel később eladod azt magasabb áron, akkor az árkülönbözet lesz a másik része. Akár megkétszerezheted a profitodat egy jó áron történőeladással.

Természetesen eladni csak akkor érdemes, ha tudsz helyette másik ugyanolyan kaliberű lakást venni olcsóbban. Számolni kell azért a költségekkel is. Az illeték és az SZJA miatt kevesebb lesz a reálhozamod, azonban ezek fizetése csak adott feltételek mellet valósul meg. Illetéket például csak akkor kell fizetned, ha drágábban veszel másik ingatlant, és akkor is csak a különbözet utáni illetéket kell kifizetned. Például eladod a lakásodat 20 millióért, de veszel egy másikat 25-ért, akkor az 5 millió forint utáni 4%-ot kell megfizetned illetékként, azaz 200 000 Ft-ot.

Ellenkező esetben, tehát ha 25 millióért adod el és 20-ért veszed a másikat, akkor nincs illetékfizetési kötelezettséged. Személy jövedelemadót pedig csak akkor kell fizetned ingatlaneladás után, ha azt a vételtől számított 5 éven belül adod el.

Még egy nagy előnnyel jár, ha saját lakásba fektetsz:hitelből is lehetséges. A lakáshitelek 5% körüli kamattal vehetők fel, egy jól átgondolt lakásbefektetés 10-20% között simán hozhat neked. Kell hozzá természetesen pár millió forint önerő, de az ne akarjon ingatlanba befektetni,aki nem rendelkezik megtakarítással. Egy másik feltétele ennek, hogy hitelképesnek kell lenned és magas nettó jövedelemmel kell rendelkezned. Erről a témáról készült cikkemet ide kattintva olvashatod.

Érteni kell valamennyire az ingatlanokhoz, ha saját magad szeretnél lakást vásárolni. Sok paramétert kell számításba venni, hogy eldönthesd jó befektetés-e az adott lakást vagy házat megvenni. Korábban már írtam arról, hogy mire figyelj, ha ingatlant vásárolsz. Most ezekre nem térnék ki, de ha nem értesz hozzá, és beleugrasz egy vacak lakásba, súlyos veszteséggel zárhatod az üzletet.

Az ingatlanokon kívül értened kell kicsit a marketinghez is. Saját magadnak kell hirdetned az albérletet. Ennek a költsége is téged fog terhelni, tehát ha nem jól célzod meg a hirdetési felületeket, sokat kell fizetned érte, mire ki tudod adni.

Néhány évente fel kell újítanod a lakást. Például újra meg kell hirdetned, sokkal könnyebben fogod kiadni, ha frissen van festve és modern stílusban van bútorozva. Sajnos annak a kockázatát is vállalnod kell, hogy nem fizet a bérlő. Erre kell a legjobban odafigyelned. Csak olyannak add ki a lakást, aki igazolt jövedelemmel rendelkezik. Kérj minimum kéthavi kauciót, ha mégis csúszna a havi lakbérrel, le tudd fogni.

Melyik ingatlanalapot válaszd?

A fent leírt feladatokkal és problémákkal nem kell vesződnöd akkor, ha egy vagyonkezelőnél fektetsz be ingatlanalapba. Ebben az esetben ők fogják menedzselni az ingatlanokat, az értékesítést, a beruházásokat, egy szóval mindent.

Neked annyi dolog van, hogy nyitsz náluk egy számlát és adott összeget befektetsz. Egyik nagy előnye a saját lakásvásárlással szemben,hogy jelentősen kisebb összeggel be lehet szállni. Nem kellenek hozzá milliók,jellemzően már százezer forinttól be lehet befektetni.

Nem tudod azonban a hozamot befolyásolni semmilyen módon. Az alapkezelőre vagy utalva ebben a tekintetben. Elesel attól a profittól is, amit a saját lakás eladásából szerezhetsz. Cserébe viszont a befektetésed likvid, az alapból bármikor kiszállhatsz, míg a lakásodat eladni hónapokba is telhet.

Lehetőséged van arra, hogy tartós befektetési számlára (TBSZ) kerüljenek befektetési jegyeid. Ez azért előnyös, mert hosszabb távon (5 évet után) kamatadó mentes. További előnye az ingatlanalapnak, hogy könnyebben beilleszthető egy befektetési portfólióba, és könnyebben menedzselhető, a hozzáférhetősége miatt.

Összefoglalás

Általánosságban elmondhatjuk, hogy lakást venni és önállóan kiadni kockázatosabb és több vele a tennivaló. Egyáltalán nem egy passzív befektetésről van szó, mint az ingatlanalap esetében. A nagyobb kockázat nagyobb várható hozammal jár, de ennek az ára az, hogy magunknak kell végezni a lakásvásárlást, karbantartás és lakáskiadást.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!