A közösségi távolságtartás érdekében hozott intézkedések visszavetették a belföldi ingatlan tranzakciókat, ezzel megteremtve a lehetőségét a külföldi befektetők számára. Az amerikai ingatlanbefektetés magas hozamainak köszönhetően most még inkább megéri beszállni.
forrás: pixabay.com
A koronavírus járvány következtében az ingatlanpiaci tranzakciók száma az elmúlt hónapokban drasztikusan visszaesett, derül ki az Amerikai Ingatlan Szövetség tájékoztatásából.
A járvány tetőzésével és a távolságtartó intézkedések bevezetésével az emberek nem mennek házakat nézni, de ez nem feltétlen befolyásolja az ingatlanárakat. Az árak nem kezdtek csökkeni, viszont a tranzakciók szinte teljesen befagytak.
Ami még fontosabb, hogy a járvány nincs hatással az albérletárakra. Olyan országban, mint az USA, ahol a lakosok döntő többsége csak bérli az otthonát, a tető az emberek feje fölött az egyik legfontosabb szükséglet, és emiatt semmilyen mértékben nem került hátrányba más értékkel szemben.
Azt is érdemes figyelembe venni, hogy egy átlag amerikai bérlő jelentős anyagi támogatást kap és fog is kapni a kormánytól. Akárcsak a világ más országaiban, Trump és kabinetje azon dolgoznak, hogy mielőbb újraindulhasson a gazdaság, az emberek pedig visszaszerezzék munkájukat.
Az amerikai ingatlanpiac jelenlegi helyzete, a belföldi kereslet átmeneti csökkenésével olyan szereplőknek kedvez, Fixhozam.hu amerikai partnere, aki a helyzetnek köszönhetően még előnyösebb amerikai lakóingatlan befektetést kínálhat azonos áron.
Ez a rendkívüli, átmeneti időszak és az amerikai ingatlanbefektetés előnyei remek lehetőséget teremtenek az amerikai ingatlan piacion diverzifikációs szempontból. Itthon például a hozamok bruttó 4-6% körül alakulnak a fővárosban.
Ezzel szemben a tengerentúlon 6-11% nettó hozam (adózás előtti) érhető el. A különbség jelentős, ráadásul ne feledkezzünk meg arról sem, hogy amennyiben ingatlant vásárolunk az USA-ban, a befektetésünk már nem forintban, hanem dollárban történik.
Tehát nem csak földrajzi, de devizális diverzifikációt is jelent az amerikai ingatlanbefektetés. Ráadásul, ha figyelembe vesszük, hogy mindössze kb 1,5 millió eladó ingatlan jut 330 millió lakosra, akkor láthatjuk, hogy a kinti lakóingatlan bérlés piaca sokszorosa a magyarnak.
Még ha tartósan 10-15% körül is marad a munkanélküliség, akkor is olyan óriási igény lesz bérlői oldalról a lakásokra, hogy sem az árak, sem a kereslet nem fog számottevően csökkenni.
Az sem elhanyagolható tény, hogy több keleti nagyvárosban, például Detroitban, Chicagóban, Baltimore-ban vagy Tampában, az itthoni megyeszékhelyeknek megfelelő áron vásárolhatunk lakást.
Az ottani albérletek átlagárai viszont kb. másfélszerese az itthoni átlagáraknak. Adódik tehát akkor a kérdés, hogy hol éri meg jobban lakóingatlanba fektetni? Azt hiszem a válasz egyértelmű.
Egy további lényeges érv a tengerentúli ingatlanbefektetés mellett, hogy teljesen passzív, tehát itthonról nekünk semmi dolgunk, még az adás-vétel is teljes mértékben online lebonyolítható.
Kézenfekvő megoldás tehát az USA-ban befektetni annak, aki a munkája, vállalkozása, vagy egyéb teendői miatt elfoglalt, ezért nincs ideje saját maga foglalkozni a bérlő kutatással, fizettetéssel és a felújítási munkálatok koordinálásával.
Összefoglalás
A magyar átlaghozamok csökkenésével még inkább felértékelődik az amerikai lakóingatlan befektetés, melynek piaca sokszorosa az itthoninak. A kereslet állandó, az albérletárak sem csökkennek várhatóan. Ennek eredményeként folyamatos, magas hozamot lehet elérni még ebben a zord gazdasági környezetben is.
Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.
A cikkben szereplő elemzések, stratégiák és ajánlók nem minősülnek befektetési tanácsadásnak vagy befektetési elemzésnek. Nem adunk ajánlatot befektetésre, értékpapírok jegyzésére, vásárlására vagy eladására.
A bejegyzés tartalma a szerző szubjektív véleménye, nem közvetít pénz- vagy tőkepiaci szolgáltatást. A posztban olvasható információ kizárólag tájékoztató jellegű, a befektetési döntéseket minden felelős személy saját maga hozza meg. Ezeknek a döntéseknek a felelőssége nem hárítható át a fixhozam.hu oldal szerzőjére.
Lakóingatlan befektetés előtt a legfontosabb felmérni a lakás értékét az elbérlő szemszögéből és befektetői szempontból. Az ingatlanpiac számos buktatót tartogat a tapasztalatlan, vagy nem elég körültekintő befektetők számára. A mai bejegyzésben arról írok, hogy milyen tulajdonságok határozzák meg egy befektetési célú lakóingatlan értékét.
forrás: davidbau.hu
Alapvetően két út közül választhatsz, amikor befektetési céllal lakást vásárolnál. A könnyebb út az, hogy bemész egy ingatlanirodához és leadod a paramétereket. Ők a kapott információ alapján feltérképezik a piacot és kiválasztanak néhány lehetséges ingatlant.
A másik opció, hogy magad állsz neki a keresésnek az ingatlanportálokon. Ez lesz a hosszabb folyamat, de legalább maximálisan a saját igényeidnek megfelelő lakásokat gyűjthetsz össze. Könnyebb lesz végül ezekből kiválasztani a megfelelő lakást, mint azokból, melyeket az iroda kutat fel neked.
Nézzük meg, melyik a 10 legfontosabb jellemzője egy jó lakóingatlan befektetésnek. Ez fogja meghatározni, hogy milyen gyorsan és mennyiért tudod kiadni a lakásodat.
1. A környék
A környék számít leginkább, alapvetően befolyásolja, hogy ki lesz a célközönséged bérlőként, és mennyi bérleti díjat kérhetsz. Ha például valamelyik egyetem közelében veszel lakást, nagy valószínűséggel egyetemisták fognak érdeklődni.
A lakás fekvése az, amint nem tudsz változtatni. Vehetsz rossz állapotú lakást, amit felújítsz. Egy rossz elrendezési ingatlan se menthetetlen. Ha rossz környéken veszel lakóingatlant, azon sajnos semmi sem segít. Legyen az elsődleges célod, hogy jó környéken találj eladó ingatlant!
2. Iskolák
Ha többszobás lakásban gondolkozol, amely alkalmas többgyerekes családoknak is, fontos megvizsgálni a közeli iskolák színvonalát. Hiába van egy igényes lakásod szépen berendezve, ha a környékbeli iskolák színvonala nem túl magas.
A szülőknek az egyik legfontosabb szempont, amikor költöznek, hogy legyenek jó iskolák elérhető közelségben. Az egész család életét megkönnyíti, pláne a szülőkét, ha nem kell minden nap egy órát autózni a sulihoz.
3. Közbiztonság
Senki sem akar olyan helyen lakni, ahol este már nem érdemes kimenni az utcára. Ez szorosan összefügg az első szemponttal. Egy jó környék attól jó, hogy az ott élők többsége jól szituált, elérhető közelségben vannak boltok, áruházak, iskolák és munkahelyek és szórakozási lehetőségek.
Emellett kevés a bűnözési ráta. Ez ugyanolyan fontos a fent említett szempontok. Nem lehet nyugodtan lakni olyan helyen, ahol az utcán álló autókat naponta feltörik, vagy ahol riasztó nélkül nem tudsz aludni.
4. Munkalehetőség
Vonzóbbak azok a kerületek, ahol növekvő foglalkoztatottságot mutatnak a statisztikák. A foglalkoztatottsági adatokat megtalálod a KSH oldalán. Ha arról értesülsz, hogy egy nagy cég a környéken nyit irodát, üzemet, vagy más munkahelyet, nyugodt lehetsz, hogy meg fog nőni a kereslet a helyi albérletek iránt.
Ugyanakkor számolj azzal is, hogy az árakat szintén meg fogja dobni egy ilyen hír, tehát hamar kell cselekedned. Amikor a BMW bejelentette a debreceni gyárat, az egész megyében emelkedtek az árak 10%-kal.
5. Sportolási, pihenési, művelődési és szórakozási lehetőségek
Keress rá a neten, hogy milyen lehetőség van a környéken sportolni, színházba és moziba járni. Van-e a közelben park, játszótér, bevásároló központ, tömegközlekedési csomópont, könyvtár, étterem, bár és más közösségi időtöltésre alkalmas hely.
Ha szegényes a felhozatal, akkor kevésbé keresettnek számít a környék az albérletet keresők körében. Mindig a bérlő fejével gondolkozz! Ha Te otthonülő típus vagy, és nem igényled a fenti lehetőségeket, a bérlőid lehet, hogy pont ez alapján választanak lakást.
6. Folyamatban lévő beruházások, fejlesztések
A helyi önkormányzat oldalán tájékozódhatsz az elnyert pályázatokról, épülő irodaházakról, és más beruházásokról. Figyelj arra, hogy milyen jellegű fejlesztések vannak folyamatban. Épülő lakóparkok például konkurenciát jelentenek.
Új irodaházak, bevásárlóközpontok, vagy infrastrukturális fejlesztések növelik a környékbeli lakások értékét és a keresletet, valamint emelik a bérleti díjakat is.
7. Eladó lakások és kiadó albérletek száma
Keress rá, hogy hány eladó lakást, illetve kiadó albérletet hirdetnek a környéken. Ha túl magas az eladó lakások száma, az jelentheti azt, hogy felpörgött a kerületben az ingatlanpiac, de azt is jelentheti, hogy már nem annyira vonzó a környék, mint egykor.
A meghirdetett bérlemények számából pedig látni fogod, hogy mekkora konkurenciával kell számolnod, illetve az árképzésben is segít majd, ha tisztában vagy kínálattal.
8. Albérletárak
A bérleti díj fogja lesz a befektetésed hozamának a jelentős része. A nélkül soha ne fektess ingatlanba, hogy nem számolod ki a várható hozamot. Tisztában kell lenned a környékre jellemző átlagos albérletárakkal.
Vond le a járulékos költségeket, SZJA, fenntartási költség, illeték, építményadó, stb. Ha a nettó hozamod nem haladja meg az 5%-ot, akkor keress tovább. 5% alatt egyszerűen nem éri meg ingatlanba fektetni. Akkor már inkább vegyél új PMÁP 2022/K állampapírt 4,2% hozammal és nincs vele semmi dolgod.
9. Költségek
Egy régebbi építésű lakóház rezsije és fenntartási költsége magasabb, mint egy újépítésű társasházé. A korszerűtlen berendezések é gépesítés miatt gyakrabban kell majd szerelőt hívnod, ezért vagy felújítod és korszerűsíted az egész lakást, vagy folyton javíttatod.
Mindkettő elég nagy kiadással jár, és ha a bérlőd fizeti a rezsit, akkor sajnos kevesebb bérleti díjat kérhetsz. Ha Te fizeted a rezsit, akkor meg téged terhelnek a közüzemi számlák. Így vagy úgy, de kevesebb marad a zsebedben.
10. Környezeti adottságok
Hála Istennek Magyarországon nem kell tartani természeti katasztrófáktól, azonban akadnak olyan települések, melyek időről időre ki vannak téve árvízveszélynek. A lakásbiztosítás díja általában magasabb olyan helyen, ahol hasonló veszéllyel kell számolni.
Szerezz információt!
Olvass fórumokat ahol a környéken lakók megosztják tapasztalataikat. Kifejezetten a bérlők véleményét keres, ők őszintén beszámolnak a környék kellemetlen oldaláról is, hisz nekik nincs benne befektetésük. A tulajdonosok nem biztos, hogy hasonlóan nyíltan beszélnek a negatívumokról.
Az ingatlan
A legjobb befektetés kezdők számára egy két, vagy másfélszobás társasházi lakás. Alacsony a fenntartási költsége, nem kell foglalkoznod a kerttel vagy az udvarral. Családok számára ideális választás.
A családok általában jobb bérlők az egyedülállóknál, anyagi helyzetük többnyire stabil, kisebb a veszélye annak, hogy elmaradnak a lakbérrel. Mindig akadnak persze kivételek, ezért mindig kérj jövedelemigazolást, mielőtt kiadod a lakásodat albérletbe.
Nyugodtan keress olyan lakásokat is, melyek néhány százalékkal meghaladják a keretet. Hajlamosak az eladók a tényleges piaci ár fölé menni akár 10%-kal is, pláne ha nem sürgős nekik az eladás. Komoly érdeklődés esetén azonban szívesen engednek az árból.
Ne kerüld a felújítandó ingatlanokat. Ha nem riadsz vissza a renoválási munkálatoktól és szeretnéd a saját ízlésednek megfelelőre formálni a lakást, több előnyöd is származik a felújításból. Rögtön növeli egy ingatlan értékét, ha frissen van festve, burkolva és bútorozva.
Kiadhatóság szempontjából is előnyös, valamint magasabb áron hirdetheted meg, ha néhány éven belül megválnál a lakástól. Hamarabb találsz rá vevőt, ugyanis nem mindenkinek van ideje, vagy hajlandósága lakásfelújításba fogni.
Mennyiért éri meg lakást venni?
Természetesen az a célod, hogy jövedelmező legyen a lakásbefektetésed. Szakértők szerint befektetési célú ingatlan vételára ne legyen több mint az éves bérleti díj 12-szerese. Ha tehát egy hónapban 100 000 forintért lehet kiadni egy lakást, akkor az ideális vételára 14 400 000 forint körül mozog.
Egy fenti bekezdésben már említettem, hogy ki kell tudnod számítani az adott kerületre, vagy környékre jellemző átlag albérletárakat. Ehhez segítséget nyújtanak az ingatlanportálok statisztikái, de két korábbi cikkemben én is feldolgoztam ilyen adatokat:
Mindig a lehető legóvatosabb becsléssel számolj. Kapitális hiba, ha túl magas bérleti díjjal kalkulálsz, majd ennek eredményeként hónapokig üresen fog állni a lakásod. Legyél reális, de inkább túl óvatos, mert csak így mehetsz biztosra.
Hasonlóan a felújítási költségeket se becsüld alá. Napjainkban hónapról hónapra drágulnak a szakik, a nagy kereslet miatt felemelték az árakat. Lakóparkok épülnek egymás után, persze, hogy tele vannak munkával. Ha túl kevés fenntartásai költséggel számolsz, a hozamod fogja bánni.
Nyugodtan számolj éves szinten 3% fenntartási kiadással. Akkor is, ha nem festetsz ki minden évben, felmerülhetnek váratlan kiadások és jobb, ha ez be van kalkulálva a profitba. Ellenkező esetben becsapod magad és a 6-8% hozamod valójában csak 3-5% lesz.
Ajánlattétel
Ha nem rendelkezel elég önerővel és hitelfelvételre van szükséged a kiszemelt lakás megvételéhez, legyen az első feladatod, hogy körbejárod a bankokat és előminősítéseket kérsz. Csak akkor fizess foglalót és önrészt, ha legalább egy bank 99%-os biztonsággal tudja mondani, hogy megkapod a hitelt.
Ennek elmulasztása rendkívül kellemetlen abban az esetben, ha mégse kapnád meg a kölcsönt. A foglalód fogja bánni. Arról is győződj meg, hogy van-e elég önerőd. A bankok minimum 20% saját tőkét szokták kérni. Egy korábbi bejegyzésemben részletesen kifejtette, hogyan fektess lakásba hitelből. Olvasd el, ha számodra is aktuális a téma!
Amikor már megvan a kiszemelt ingatlan, van még pár teendőd, mielőtt ügyvédhez mentek. Egyrészt érdemes egy szakemberrel átnézetni a lakást, hogy nincs e valami rejtett hibája. Roppant kellemetlen lesz, ha rögtön egy beázás elleni javítással kell kezdened.
Annak is nézz utána, hogy nincs-e olyan teher az ingatlanon, amiről nem tájékoztattak, illetve nem került e már végrehajtás alá. felesleges macerától és stressztől kíméled meg magad, ha ezeknek alaposan utána nézel.
Összefoglalás
Minden megyében vannak keresett települések, és minden településen vannak felkapott környékek. Minden környéken lehet találni jó befektetést, de igényel némi kutatást és utánajárást. Menj biztosra és óvatosan kalkulálj, nehogy elmaradjon a hozam a várakozástól!
Az ingatlanbefektetés nem a lakás megvásárlásával kezdődik. Egy sor tennivaló akad előtte, melyek elmulasztása jelentős profit csökkenéshez vezethet. Legyen az anyagi helyzeted stabil, ne függj a bérleti díjtól. Ha profi ingatlan befektetővé akarsz válni, hosszú utat kell megtenned. Ne akarj rögtön ebből megélni!
Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.
