Kis hazánkban az ingatlanbefektetés legtöbbünk számára még mindig a klasszikus lakáskiadást jelenti, holott napjainkban már jóval szélesebb a paletta, számos konstrukció közül lehet választani, mint az ingatlanalap, REIT (ingatlan hasznosítással foglalkozó vállalkozások), ingatlan ETF, stb. A mai cikk egy új üzleti modellről szól, mely egyre több országban, köztük nálunk is elérhető.
Nem vadonatúj lehetőségről írok, a Portfólió már 2018 októberében leközölt egy cikket a szóban forgó ingatlanbefektetésről, azonban most kicsit részletesebben szeretném bemutatni az üzleti modellt, és a befektetési folyamatot.
Mielőtt rátérnénk az üzleti modellre, fontos leszögezni, hogy a cég nem ingatlanközvetítő, hanem saját tulajdonú ingatlanokat árul, méghozzá a piaci ár alatt kb. 30%-kal. Hogyan teheti ezt meg? A kínált ingatlanokhoz általában nagyon rossz állapotban, vagy árverésen jutnak hozzá, akár a piaci ár feléért.
Üzleti modell
Az egész folyamat a magas hozamot és felértékelődést kínáló amerikai városok, városrészek feltérképezésével kezdődik, majd a megfelelő ingatlan megvásárlásával folytatódik. Teljes körű felújítást követően megkezdődik a bérlő kiválasztása.
Az USA-ban szigorú ellenőrzés mellett választják ki a megfelelő bérlőket. Átnézik a jelentkezők hitelfelevői múltját két évre visszamenőleg, és a szerint osztályozzák őket. A cég gyakorlata szerint csak „A” minősítésű bérlővel kötnek szerződést, azaz kizárólag olyan személlyel, akinek nem volt 10 napnál tovább fennálló elmaradása két évre visszamenőleg.
Amint megszületik a bérleti szerződés, megkezdődik az ingatlan értékesítése. A katalógusban feltüntetett nettó hozam kiszámításakor már levonásra kerül az ingatlanadó, a közös költség és az ingatlankezelési díj is.
A cég 60 és 150 ezer dollár közötti összegért kínál családi házakat és lakásokat 6%-11% közötti nettó hozamokkal. Mivel ez adás előtti eredmény, a nyereségadó ebből még lejön. Ennek a mértéke kinti adózás szerint sávosan változik, egy ingatlan esetén kb. 10-12 százalék.
Befektetés menete
Amikor a befektető kiválasztja az ingatlant a katalógusból, egy 3200 dolláros adminisztrációs díj befizetésével lefoglalózza, és elkezdődik az adás-vétel előkészítése. Ez az összeg tartalmazza a szerződés kidolgozását, a dokumentumok nyilvántartását és a helyi adót, de nem része a vételárnak.
A foglalás az adminisztrációs díj befizetésévével, valamint az útlevél másolatának és a kitöltött adás-vételi szerződés visszaküldésével lesz megerősítve. Ezt követően a befektető megkapja az ingatlanközvetítővel kötött szerződését is.
Az ingatlanközvetítő minden a lakással kapcsolatos teendőt intéz, beleértve a bérlő keresést, lakbér beszedését, esetleges karbantartási munkálatok szervezését. A teljes körű ingatlankezelésnek köszönhetően a befektetés passzív, itthonról semmi dolgunk a kinti ingatlannal.
Az adás-vétel lezárását követően az ingatlankezelő havonta küldi az elszámolást a bérleti díj bevételről és a kiadásokról az új tulajdonosnak. A bérleti díjból levonja a költségeket az ingatlankezelő, és a nettó bérleti díjat elutalja a befektetőnek.
Miért fektessünk az amerikai lakóingatlan piacba?
Az Egyesült Államok egyike a világ legbiztonságosabb helyeiknek, legyen szó gazdasági stabilitásról, vagy közbiztonságról. Az amerikai nagyvárosok számos munkavállalónak nyújtanak jól fizető állást, ráadásul a lakásbérleti piac szinte kimeríthetetlen.
Az alábbi két ábra remekül szemlélteti az amerikai ingatlanpiacban rejlő lehetőséget:
A fentieken túl elgondolkodtató, hogy Budapesten lényegesebben drágábban juthatunk ugyanolyan bérleti díjat kínáló lakóingatlanhoz, a hozam pedig átlagosan a kétszerese a fővárosban realizálható profitnak.
Az alábbi ábra egy valós adatokon alapuló hozamszámítás:
Míg itthon 5-8% nettó hozamot úgy érhetünk el, hogy mi magunk kezeljük az ingatlant, addig a 6%-11% nettó hozamot amerikai ingatlanbefektetéssel úgy realizálhatunk, hogy közben helyi ingatlankezelő végzi a szükséges teendőket.
Összegzés
Foglaljuk össze, hogy milyen érveket sorolhatunk fel a tengerentúli lakóingatlan befektetés mellett:
- földrajzi diverzifikáció
- deviza diverzifikáció
- itthoninál magasabb elérhető nettó hozam
- passzív befektetés
- alacsony kockázat
- lényegesen nagyobb piac
- fizetőképes bérlők
- alacsony ingatlanárak
- kedvező adózási rendszer
- teljes körű ügyintézés
Ráadásként elérhető egy bónusz opció. Rajtunk keresztül a listaártól 2%-kal alacsonyabb áron vásárolhat kint ingatlant befektetési céllal május 31-ig. További részletek ITT.
Ha tetszik ez a lehetőség, és megosztanád ismerőseiddel, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, és kommenteket.
Kapcsolódó cikkek:
- Mit kínálhat egy irodaház a cégek számára?
- Piaci résztvevők, stratégiák és megtérülésük az ingatlanpiacon
- Veszélyben a lakóingatlan befektetések hozama Magyarországon
- Hogyan zajlik az ingatlan adás-vétel az USA-ban?
- Home Staging: milliókat hagysz a vevőd zsebében eladásnál, ha nem alkalmazod!
- Hogyan számoljuk ki ingatlanbefektetésünk nettó évesített hozamát?
- Megéri most amerikai lakóingatlanba fektetni?
A cikkben szereplő elemzések, stratégiák és ajánlók nem minősülnek befektetési tanácsadásnak vagy befektetési elemzésnek. Nem adunk ajánlatot befektetésre, értékpapírok jegyzésére, vásárlására vagy eladására. A bejegyzés tartalma a szerző szubjektív véleménye, nem közvetít pénz- vagy tőkepiaci szolgáltatást. A posztban olvasható információ kizárólag tájékoztató jellegű, a befektetési döntéseket minden felelős személy saját maga hozza meg. Ezeknek a döntéseknek a felelőssége nem hárítható át a fixhozam.hu oldal szerzőjére.