ingatlaneladás – Fix hozam

2020-06-302020-06-30

Home Staging: milliókat hagysz a vevőd zsebében eladásnál, ha nem alkalmazod!

A rutintalan házeladók még csak hírből sem hallottak a Home staging kifejezésről, pedig megfelelő mennyiségű idő, pénz és energia ráfordításával, több millió forinttal is feljebb tornázhatják az eladó ingatlanuk árát. A mai poszt arról szól, hogyan készítsük fel az ingatlant az eladásra.

Mit is takar a Home Staging kifejezés?

Szó szerint, „az otthon színpadra állítását” jelenti. A valóságban a „ Home stager” felkészíti a lakást eladásra, vagy kiadásra. Tehát ezt a szolgáltatást olyan ügyfelek veszik igénybe akik jobb feltételekkel akarják eladni vagy kiadni az ingatlanjukat.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Alapesetben az Home Staging segítségével a tulajdonosok rendszerint gyorsabban és nagyságrendileg 10-20%-kal drágábban adják el, illetve ki a lakásaikat, házaikat, mintha anélkül értékesítenék, vagy adnák bérbe. Ez a lassan beköszönő recesszió és a Koronavírus okozta válság miatt változóban van, később erről kicsit bővebben írok.

Mivel az átlagemberek életük során maximum 1-2-szer adják el a lakásukat, nincs gyakorlatuk abban, hogy a legtöbbet hozzák ki a legnagyobb értéket képviselő tulajdonukból.

Ezért érdemes segítséget kérni olyan specialistától, aki erre szakosodott, aki ismeri az ingatlan piacot, ismeri a trendeket, ismeri a vevők igényeit. Ez a személy elemzések elkészítése után tudja, hogy hol, mi módon, mennyit érdemes egy lakásra rákölteni, hogy valós igényt elégítsen ki az ingatlan, amikor piacra kerül.

Mielőtt részletesebben megismernénk kinek, miért hasznos ezzel foglalkozni, le kell szögezni, hogy ezt az eljárást jó állapotú, vagyis a frissen, illetve maximum 1-3 éve felújított, vagy újépítésű lakások el/kiadása esetén a legcélszerűbb alkalmazni.

Persze lehet felújítandó lakást is Home Stagingelni, azonban ebben az esetben nagy szerepe van az ingatlanosnak. Fel kell hívnia a vevőjelölt figyelmét, hogy a lakás felújítandó! Gyönyörű, de azért ennyire kedvező az ára, mert még rá kell költeni több millió forintot. Különben csalódás éri az érdeklődőt, hogy a képek alapján sokkal szebbnek képzelik, mint amilyen a valóság.

Előfordult, hogy az egyébként jó adottságú lakásunknál, az ingatlanos nem eléggé hangsúlyozza ki a helyzetet. A Home Staging működött, a hirdetés betalált, a képek profik voltak, a hirdetés szövege figyelemfelkeltő volt, ezért jöttek is az érdeklődők.

Azonban mikor meglátták, hogy a fürdőszoba ugyan használható, de a 20 évvel ezelőtti stílus megérett a cserére, keserű szájízzel mentek el. Természetesen ebben az esetben a célközönség az a vevőjelölt, aki hajlandó a felújítással bajlódni, ha a piaci árnál olcsóbban juthat hozzá az ingatlanhoz.

Most nézzünk néhány valós példát, hogy a Home Staging segítségével hogyan varázsoltuk vonzóbbá az érdeklődők ingatlanjait:

Miért működik?

Mert a vásárlók több mint 2/3-a nem akarja a felújítás nyűgét.
Mert a lakások szépek, „beleszeretősek”, készek a beköltözésre. Emiatt a lakást keresők hajlandóak akár milliókkal többet is fizetni vásárláskor, vagy akár tízezrekkel többet fizetni bérbe vételkor.
Mert a Home Staging alkalmazása még gyerekcipőben jár Magyarországon, a lakástulajdonosok kb. 5%-a használja. Tehát a szürke masszából magasan kiemelkednek a profin fotózott, szemet gyönyörködtető, figyelemfelkeltő hirdetéssel ellátott lakásaink.

Hogyan működik?

Komoly előkészület:

Elemzések: mennyit ér felkészítés nélkül, mennyit érdemes esetlegesen rákölteni, mennyit fog érni felkészítéssel. Ilyenkor történik a célcsoport meghatározás, vagyis eldöntjük kiknek az igényeit akarjuk kielégíteni, kik értékelik leginkább a lakást stb.

Home Staging kivitelezés:

„Eltüntetjük az előző tulajdonos lábnyomát!” Ezt akkor mondjuk, ha használt lakást készítünk fel. Elvégezzük a kisebb javításokat, festést, ezután olyan mintha újépítésű lenne a lakás. Majd ezután következik a berendezés.

Utómunkálatok – Marketing, értékesítés:

Ezek profi megvalósítása, munkánk eredményességét legalább annyira befolyásolják, mint az előkészítés, vagy a kivitelezés. A gyönyörű lakás mit sem ér, ha nincs kellően prezentálva és megfelelő módon piacra segítve. Ezek hiányában a vevőjelölt nem szerez tudomást róla, hogy van egy számára minden igényt kielégítő csili-vili lakásunk.

Hogy mik ezek?

Előkészület fotózásra, styling a hangulatok megteremtéséhez, fotózás, hirdetés összeállítása, értékesítés megszervezése stb.

További valós példák a Home Staging alkalmazására:

Budapest, Visegrádi utca – felújítandó polgári lakás

Budapest, Hungária körút-részben felújított polgári lakás

Ahogy korábban említettem, a Home Staging alkalmazásával az eladó rendszerint gyorsabban és drágábban tudja eladni ingatlanát, mint a nélkül.

A mai, recesszióba hajló gazdasági környezetben, a lakáseladás is lassul, az árak stagnálnak, esetleg csordogálnak lefelé. A hangsúly is eltolódik. Manapság már az is nagy eredmény, ha egyáltalán sikerül eladni a lakást!

Az előző 5-6 évben keresleti volt a piac, vagyis sok vevő volt és kevés eladó. Az ingatlan vásárlók durván fele befektető volt. Az ő folyamatos vásárlásuk, hajtotta fel az árakat. Gyakran versenyeztek a vevők, egy-egy lakásért, akár egymásra licitálva is…

Ez 2019-re kifulladt. A magas árak miatt a megtérülések alacsonnyá váltak, kikoptak a piacról a befektetők. Ezért, valamint az egyre gyakrabban emlegetett gazdasági válság miatt a vásárlók kivárnak, óvatossá váltak. A piac kínálativá vált, azaz sok az eladó, kevés a vevő.

Ilyen körülmények közt a Home Staging szerepe még inkább felértékelődik! A Koronavírus okozta félelem felerősítette az igényt a vásárlókban, hogy nem kell a macera.

Nem akarnak hónapokig idegen emberekkel kontaktusba kerülni a felújítás miatt. Kérik a kulcsot és már be is költöznek, élvezik a frissen felújított lakás illatát.

Összegzés

A Home Staging tehát az ingatlanunk, mint árucikk becsomagolása színes, csilli-villi csomagolópapírba. A lehető legvonzóbb külsőt érhetjük el, ha szakszerűen készítjük fel az ingatlant az eladásra.

Ennek köszönhetően gyorsabban és/vagy drágábban adhatjuk el ingatlanunkat. Mindkettő kulcsfontosságú az ingatlanpiacon, ezért vétek Home Staging nélkül hirdetni lakásunkat vagy házunkat.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

A cikk szerzője:

Török János

Home stager és Ingatlan befektető

Lakásszépítő Stúdió

+36 30 276-8345

Kapcsolódó cikkek:

2020-06-242020-06-24

Hogyan számoljuk ki ingatlanbefektetésünk nettó évesített hozamát?

A mai poszt a klasszikus ingatlanbefektetés hozamkalkulációját mutatja be, melynek köszönhetően könnyen összehasonlítható az ingatlanbefektetésből származó nettó hozam más befektetési eszközök hozamaival.

Klasszikus ingatlanbefektetés

A klasszikus ingatlanbefektetés, miszerint vásárolunk egy lakóingatlant, felújítjuk, aztán kiadjuk albérletbe, hagyományos befektetési forma. Az áremelkedést kihasználva extra haszonra tehetünk szert eladáskor.

Ez így elég egyszerűen hangzik, de vannak buktatói az ingatlanbefektetésnek is, az alapszabályokat betartva azonban minimalizálhatjuk a kiadásokat, illetve maximalizálhatjuk a profitot (link). Nem árt érteni az ingatlanokhoz, hogy elkerüljük a pénznyelő „befektetéseket”.

Ahhoz, hogy az ingatlanbefektetés jövedelmező legyen, már a lakásvásárlásnál is nagyon észénél kell lennünk. Utána pedig a következő lépéseket kell gondosan megterveznünk, hogy igazán megérje foglalkozni vele.

Sokan nem is veszik számításba ingatlanvásárlásnál, hogy milyen kiadásokkal jár az ingatlan befektetési célú hasznosítása. Menjünk akkor végig az ingatlanbefektetés költségein.

Ingatlanbefektetéssel járó kiadások

Az első kiadás ugye maga a befektetés, tehát az ingatlan bekerülési költsége. Ennek össze a vételárból és a 4% vagyonszerzési illetékből tevődik össze. Az illetéket abban az esetben nem kell kifizetni, amennyiben a vételárat teljes egészében fedezi egy másik ingatlan egy éven belüli eladásából származó bevétel.

Amennyiben nem fedezi a teljes vételárat a korábbi ingatlan eladásából befolyt összeg, akkor csak a különbözet után szükséges a 4% illetéket megfizetni. Ez egy fontos jogszabály, ugyanis ha azért adjuk el lakóingatlanunkat, melyet befektetési céllal hasznosítottunk, hogy másik, nagyobb értékű ingatlant vásároljunk, akkor ezt a két tranzakciót célszerű egy éven belül lebonyolítani, ellenkező esetben nem jár az illetékfizetés alól a mentesség.

A következő jelentősebb kiadás az esetleges felújítás költsége. Piaci ár alatt megvásárolt, rossz állapotú ingatlan természetes velejárója a felújítás. Magát a felújítást is vehetjük befektetésnek, hiszen egy felújított ingatlan piaci ára a felújítás költségénél többnyire magasabb felértékelődést eredményez.

Végre elérkeztünk oda, hogy kiadhatjuk az ingatlant a bérlőnek, máris újabb kiadás vár ránk: a hirdetés költsége. Ez nagyban függ az adott ingatlan elhelyezkedésétől, vannak olyan kerületek, városrészek, melyekben a meghirdetett albérletek napokon belül elkelnek.

Máshol viszont akár több hétig is szükséges hirdetni a lakást, mire sikerül bérlőt találni. Általánosságban 10-20 ezer forintból már illik tudni kiadni a lakást, a Facebook-nak és ingyenes apróhirdetési oldalaknak köszönhetően az ügyesebbek kevesebből is meg tudják találni az albérlőt.

Az albérletkiadásnak relatíve alacsony adózási vonzata van, nem szükséges hozzá vállalkozói, elég egy adószám, és csak 15% SZJA-t kell fizetni a jövedelem alapján, valamint egy minimális ingatlanadót.

Tehát ha példádul 100 000 forintért adunk ki egy lakást, akkor a havi SZJA-nk nem tételes költségelszámolás alapján a következőképpen alakul: 100 000 Ft X 0,9 X 0,15 = 13 500 Ft.

Lehet választani tételes elszámolást is, ebben az esetben minden kiadást számlával kell igazolni, és ha adott évben nem költünk semmit felújításra, vagy javításra, akkor tulajdonképpen nincs mit levonni a bevételből, tehát az adóalap a bérleti díj 100%-a lesz.

Egyébként is a bérlés ideje alatt keletkezett károkat szinte kivétel nélkül a bérlőnek kell megtéríteni, hiszen ő lakja az ingatlant a kár keletkezésekor, kivéve, ha olyan káreset történik, melyet a biztosító fizet.

Érdemesebb tehát a nem tételes elszámolást választani, ebben az esetben ugyanis a bérleti díj 10%-át lehet mindenféle igazolás, számla nélkül kiadásként elszámolni.

Az ingatlan amortizációját nagymértékben lehet csökkenteni a megfelelő bérlő kiválasztásával. Átlagosan 2-3% körüli értékkel szoktunk számolni az időszakos karbantartási és felújítási költséget illetően.

Végére is értünk az ingatlanbefektetéssel járó kiadások listáján, most akkor számoljuk, hogyan alakul a nettó évesített hozam. A befektetett összeg az ingatlan vételára, az illeték és az első felújítás/átalakítás költségének összegéből tevődik össze.

Ingatlanbefektetés nettó éves hozam kalkulációja

A nyereségünk a nettó bérleti díj hozam, illetve az eladási és a vételár közötti különbségnek, azaz a tőkenövekménynek az összege lesz, utóbbi adómentes, amennyiben 5 éven túl adjuk el az ingatlant.

A képlet a következő:

ahol:

az összes hozam = nettó bérleti díjak és a tőkenövekmény összege
a bekerülési költség = vételár + illeték + első felújítás összege

Tehát a bérleti díjból származó nettó bevétel és a tőkenövekmény összegét elosztom a befektetett összeggel, ezt megszorzom százzal. Így megkapom a befektetés teljes hozamát százalékban. Ezt elosztva az évek számával kijön az évesített hozam százalékban.

A nettó bérleti díjat úgy számoljuk ki, hogy a bruttó bérleti díjból kivonjuk a fenntartási költségeket, tehát olyan felújítási vagy karbantartási munkák díjait, melyeket az első bérleti díj beérkezése után kellett fizetnünk. Kivonjuk továbbá a befizetett adókat (SZJA + ingatlanadó), így megkapjuk a nettó bérleti díj hozamot.

Nézzünk egy példát: tegyük fel, hogy 30 millió forintért vásároltunk egy 50 nm-es lakást valamelyik megyeszékhelyen, és sikerült kiadni havonta 150 000 Ft-ért. A példa kedvéért 3 millió forintos felújítási költséggel számolunk.

Az ingatlan bekerülési költsége tehát a fenti példa szerint 30 millió forint (vételár) + 3 millió forint (felújítás költsége)+ 1 200 000 (4% illeték) Ft = 34 200 000 Ft.

Tegyük fel, hogy 6 évig adtuk ki, és 3 év után cseréltünk bérlőt, akinek már sikerült 180 000 Ft-ért kiadni. Az összes bruttó bérleti díj, amit az albérlők összesen fizettek a hat év alatt 11 880 000 Ft.

Ebből vonjuk ki az SZJA-t és az ingatlanadót, valamint kétszeri felújítás költségét. Ez 1 693 800 és 2 000 000, tehát a nettó bérleti díj hozamunk 8 186 200 Ft. Példánkban a 30 millióért vásárolt ingatlant sikerült eladni 35 millióért. Ez 2,7%-os éves felértékelődést feltételez. Az összes nettó nyereségünk így 13 186 200 Ft.

Ezt a nettó nyereséget elosztva a bekerülési költséggel, megszorozva százzal és elosztva az évek számával 6,43% éves nettó hozamot kapunk, ami teljesen reális, megfelel a mai piaci viszonyoknak.

Az ingatlan eladásánál szintén számos hibalehetőség merül fel. Ha nem vagyunk elég körültekintőek, több milliót is bukhatunk. Kulcsfontosságú odafigyelni a részletekre, hogy minél magasabb áron és minél rövidebb időn belül tudjuk értékesíteni az ingatlant.

A fenti képlet alapján könnyedén tudunk egy becsült kalkulációt végezni a kiszemelt ingatlanok várható hozamát illetően. A vételár ugye ismert, a felújítás költségét is meg tudjuk becsülni. A környék átlag albérletárait különböző ingatlanportálokon megtaláljuk.

Összegzés

Az évesített nettó hozam kiszámítása nem bonyolult és ennek ismeretében könnyen összehasonlíthatjuk ingatlanbefektetésünk nettó hozamát más befektetési termékek hozamaival, például az állampapírokéval, a befektetési alapokéval, bankbetétekével, és egyéb termékekével.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Kapcsolódó cikkek:

2019-03-062020-04-28

Eladnád az ingatlanodat? Ezeket a hibákat kerüld el!

Ha úgy gondolod eljött az idő, hogy eladd a házadat, lakásodat, vagy befektetési ingatlanodat, első lépés legyen az, hogy átgondolod a folyamatot és készítesz egy ellenőrzőlistát. Számos buktató próbálja megnehezíteni a dolgot. Ha odafigyelsz a cikkben felsorolt tipikus hibákra, gyorsabban fogod tudni eladni az ingatlant magasabb áron.

1. Nem keresel meg ingatlanirodákat

Ha már eladtál néhány ingatlant úgy gondolhatod, hogy nincs szükséged ingatlanügynök segítségére. Mégis azt javaslom, hogy mindenképp keresd meg a legnagyobb ingatlanközvetítőket, de ne köss kizárólagos szerződést!

Ha sikerül saját megad eladni az ingatlant, nem kell fizetned a közvetítőnek. Ugyanakkor valószínűleg több érdeklődőnek fogod tudni megmutatni a lakást, ha két-három iroda is hirdeti. Az árba belekalkulálhatod a jutalékot.

2. Túl magas árat kérsz

Mindenki szeretne a lehető legtöbbet kapni az ingatlanjáért, de ha lényegesen többért hirdeted, mint a piaci átlagár, akkor évekbe telhet az eladás. Ez különösen igaz, ha befektetési ingatlant árulsz. Érthető, hogy maximalizálni szeretnéd a profitot, de ha túlságosan elrugaszkodsz a realitástól, nem fogod tudni eladni.

Azt javaslom, hogy keress ki tíz-tizenöt hasonló kaliberű ingatlant, és azokhoz viszonyítva árazd be a tiedet. Ha van olyan extra, ami a többiből hiányzik, akkor emelheted kicsit az árat. Ilyen extra lehet például a pince, erkély, beépített garázs, parkos kert, külön bejárat, extra fürdőszoba, stb.

3. Ne számíts rá, hogy kifizetik az irányárat

Senki nem fogja neked forintra pontosan kifizetni az irányárat, hacsak nem jóval a piaci ár alatt hirdeted. Minden vevő szeret alkudni az árból, még ha csak pár százalékot is. Ezt is kalkuláld bele az árazásba.

Jó ötletnek tűnhet, hogy a piaci áron rakod fel a házat, és nem fogsz engedni. Nem javaslom. A vevő azt fogja gondolni, hogy ha 30 millióért árulsz egy házat, akkor valójában 27-28 millióért már megválnál tőle.

4. Ne lelakott állapotban kezdd el hirdetni

Ha el akarsz adni egy ingatlant, azt gondolhatod, hogy nincs már értelme költeni rá. Ez is kapitális hiba. Nem azt mondom, hogy verd szét az egészet tégláig és pincétől a padlásig vágd puccba az egész házat.

Egy festés a minimum, és ha van olyan hibája a lakásnak, amit javítani kell, mindenképp tedd rendbe! Vannak, akik sürgősen keresnek költözhető lakást, és ha ezekkel nekik kell bajlódni, máris tovább állnak.

A fotókon is sokkal jobban mutat egy frissen kifestett nappali, hálószoba vagy bármilyen másik szoba. Az ingatlaneladásra is azok a szabályok vonatkoznak, mint bármilyen más termék értékesítésekor. Sokat számít a csomagolás. Legyen szépen rendbe téve és sokkal több érdeklődő fog jelentkezni.

5. Ne mobillal készített képekkel hirdess

Igaz, hogy a mai csúcskategóriás mobilok egészen jó minőségű képeket készítenek. De a látószögük akkor is kicsi. Ne sajnáld azt a tízezer forintot kifizetni egy profi fotósnak! Nagy látószögű, profi fényképezővel készített fotókon teljesen máshogy fog festeni a lakásod.

Hidd el, hogy a legfontosabb része egy ingatlanhirdetésnek a fotók. Lehet bármilyen részletes és figyelemfelkeltő a hirdetés szövege, ha nem csúcsminőségű képeket csatolsz mellé. Figyelj arra is, hogy minden helyiségről legyenek fotók!

6. Tegyél rendet, mielőtt lefotóztatod a házat

Rengeteg olyan hirdetés fut, melyekben a képek ad-hoc jelleggel lettek készítve anélkül, hogy rendet raktak volna előtte. Sőt, esetenként még rumlisak is a szobák, ez kifejezetten hátrányos. Az a minimum, hogy szépen rendbe teszed a házat fotózás előtt.

Lehetőleg pakold le a polcokról, szekrényekről a személyes jellegű tárgyakat. Igaz, hogy számodra fontosak, de az érdeklődőnek csak fölösleges elemek a képen, és nem kíváncsi rájuk. Elveszíti a fotó az értékét, ha tele van személyes tárgyakkal.

7. Csupasz szobákkal hirdeted a lakást

Ha már elköltöztél és elvitted a bútoraidat, logikusnak tűnik, hogy üresen kezded árulni a lakást, de sajnos ki kell, hogy ábrándítsalak. Egy teljesen üres szobából nem fogja látni az érdeklődő, hogy mennyire praktikusan rendezhető be.

A legtöbb lakásvásárló saját otthont, vagy befektetést keres. Egy üres ingatlan egyik funkciót se tölti be. Fontos, hogy a potenciális vásárló a képek alapján egyből el tudja képzelni, hogy majd milyen bútorokat hova fog tenni. Ez nehéz, ha teljesen üresek a szobák.

8. Ne használd a SÜRGŐS szót a hirdetésekben

Akkor sem, ha egyébként tényleg sürgősen eladó a ház. Miért? Mert csak jobb alkupozícióba hozod a vevőt. Ha sürgős az eladás, például mert már kinézted az új otthonotokat, akkor játszd el, hogy ráér neked eladni az ingatlant egy év múlva is.

Ha látja rajtad a leendő vásárló, hogy már holnap mennél be az ügyvédhez szerződni, még kevesebbet fog ajánlani, mint egyébként ajánlana érte. Magad alatt vágod a fát, ha a vevő tudtára adod, hogy minél előbb megválnál a lakástól.

9. Menj biztosra a hitelből vásárlókkal

Ha nem készpénzes a vevőd, kérd el a banki előminősítést, hogy bebizonyosodj a pozitív hitelképességéről. Ha ezt elmulasztod, rendkívül kellemetlen meglepetés érhet abban az esetben, ha nem kapja meg a lakáshitelt a vevőd.

Rendben, hogy a vevő bukja a foglalót, de neked meg vissza kell fizetni az önerőt és kezdheted az egész folyamatot elölről. Ráadásul, ha a saját házadból befolyt összeget szeretnéd az új ház vásárlására fordítani, akkor Te is buktad a foglalót, és az új házat is.

10. Legyen meg az ingatlan alaprajza

Szerencsés esetben megvan a ház eredeti alaprajza. Ha nincs meg, akkor sincs gond. Magad is elkészítheted ingyenes programokkal, akár a böngészőből futtatva. Mérd le a helyiségeket és készítsd el a méretarányos mását.

Ha nem értesz ezekhez a szoftverekhez, elkészítheted kézzel is. Nem kell, hogy profi alaprajz legyen, de legyenek jól kivehető az ingatlan elrendezése. Az alaprajz hiányával jelentős hátrányba kerülsz olyan eladókhoz képest, akik a hirdetéshez csatolnak alaprajzot is.

Összefoglalás

Az ingatlaneladás összetett folyamat, elsőre lényegtelennek tűnő apróságokon is sok múlhat. Ha odafigyelsz a fenti hibákra, lényegesen megnöveled az eladás esélyét rövidebb időn belül és magasabb áron.

Érdemes némi időt ráfordítani a plusz párszázezer, esetleg 1-2 millió forint reményében. Ha ügyesen csinálod, annyival többet kaphatsz a lakásodért, hogy következő vétel költségeit (illeték, ügyvédi költség, stb.) tudod belőle fedezni.

Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.

Szeretnél hetente összefoglalót kapni a legfrissebb cikkekről? Iratkozz fel hírlevelünkre!

Kapcsolódó cikkek: