A koronavírus okozta gazdasági leállás nem kímélte a kereskedelmi ingatlanok piacát sem, a szektor súlyos károkat szenved el, melynek rövidtávú következménye a bérleti kereslet csökkenése, a fejlesztések felfüggesztése, csúszása és jelentős bevételkiesés lesz. A mai cikk egy rövid összefoglaló az MNB múlt héten kiadott kereskedelmiingatlan-piaci jelentésről.
A tanulmány szerint nagy az egyetértés az ingatlanpiaci szakértők részéről abban, hogy a járvány miatt a legnagyobb veszélybe a szállodák és a kereskedelmi ingatlanok piaca került, hiszen az ingatlanokat bérlő cégek fizetési nehézségekkel néznek szembe a turizmus leállásából és a kijárási tilalomból eredő bevételkiesés miatt.
Az idegenforgalomból származó bevétel néhány hét alatt gyakorlatilag nullára csökkent, így sok beruházás, fejlesztés csúszik, vagy el sem indul. Emiatt az építőiparban is jelentős visszaeséssel számolnak a piaci szereplők.
A kialakult helyzet hosszú távú hatását még bizonytalanság övezi, egyelőre nem tudni, hogy a gazdasági ágazatokat milyen mértékben befolyásolja a járvány, és hogyan változnak meg a fogyasztási szokások, illetve a foglalkoztatottság.
2019 számokban
A tavalyi évben az elmúlt évekhez hasonlóan magas volt a befektetési-, a bérleti- és a fejlesztési aktivitás. Nézzünk néhány fontos adatot:
- A bankok vállalati hitelállományának 40 százaléka kereskedelmi célú ingatlannal fedezett hitel
- Tavaly évvégére a modern irodák átlagos kihasználatlansági aránya a fővárosban 5,6%-ra csökkent
- A budapesti és környéki ipari-logisztikai ingatlanoké 1,9 százalék volt
- A kereskedelmiingatlan-piac befektetési forgalma 2019-ben is elérte az 1,8 milliárd eurót, a befektetések 75 százaléka hazai szereplőkhöz kötődött
- 1,8 milliárd eurós forgalmat generált a kereskedelmiingatlan-piac 2019-ben, melynek háromnegyede hazai szereplőkhöz köthető
A koronavírus keresztülhúzta a számításokat
A járvány kitörése előtt jelentős fejlesztések és bővítések voltak folyamatban, mintegy 580 ezer m2 irodaépület építése (16%-os bővítést jelent) és 440 ezer m2 irodafejlesztés (a teljes állomány 12%-a) előkészítése volt folyamatban.
8 500 hotelszoba építése vagy előkészülete zajlott a koronavírus hazánkba érkezése előtt. Ez 3 éves távlatban 16 százalékkal bővíti a hazai szállodakapacitást. A fővárosban ez az arány még magasabb, 27,5%-os kínálatnövelés volt tervben.
Az év elején eszkalálódó koronavírus járvány sokkolta a gazdaságot és vele együtt az ingatlanszektort is. A tanulmány szerint a korábban az volt a tendencia, hogy a kereskedelmiingatlan-piac ciklusa 1-2 éves fáziskéséssel követte a gazdaság ciklust.
A gazdasági lassulás Magyarországon is jelentős, ez pedig hosszútávon rányomja bélyegét a kereskedelmiingatlan-piacra is. A legrosszabb helyzetben a szállodák vannak, a tavaszi hónapokat gyakorlatilag nulla bevétel mellet a foglalkoztatottság minimálisra csökkentésével kénytelenek átvészelni.
A turizmus gyakorlatilag idegenesen megszűnt, a legnagyobb kérdés az, hogy legalább a nyári szezon egy része menthető e. Az utazási kedv felmérések szerint magas, ám az elhúzódó járvány miatt lehetséges, hogy csak hosszabb távon pótolják az elmaradt utakat a turisták.
Hogy mikor áll helyre a turizmus az nagyban függ attól, hogy a recesszió mennyire nyúlik el, illetve milyen mértékű visszaesés és hány százalékos munkanélküliség fog jelentkezni tartósan. Az elmúlt évek folyamatos növekedése után a 2020-as év katasztrofális lehet.
Az alábbi ábra remekül szemlélteti a koronavírus hatását a kereskedelmiingatlan-piacra:
Kiskereskedelmi piac
A jelentés szerint rövidtávon kettős hatást gyakorol a koronavírus a kiskereskedelmi ingatlanpiacra. Egyfelől megnövekedett a drogériák, élelmiszerboltok és gyógyszertárak forgalma, másfelől bezártak az óvodák, játszóházak és magánrendelők.
Különösen érintettek az éttermek, és más vendéglátó egységek, rövidtávon szinte minden bérlő fizetésképtelenné vált, de más ágazatban érintett bérlők is jelezték már, hogy kedvezményekre szorulnak a kieső bevételek miatt.
A kiskereskedelmi egységek 40-80%-os bevételkiesést szenvednek el, mióta életbe léptek a kijárási korlátozások. Emiatt az ingatlantulajdonosok is jelentős jövedelemtől esnek el, és az ő segítségük nélkül üzletek mehetnek tönkre, munkahelyek szűnhetnek meg.
Állami beavatkozás nélkül már rövidtávon is jelentős a veszteség ebben a szegmensben, ugyanis a bérbeadók sincsenek abban a helyzetben, hogy ekkora pénzkiesést tolerálni tudjanak.
Hosszú távon két forgatókönyv szerint alakulhat a fogyasztói magatartás a járványhelyzet után. Az egyik opció, hogy a megkönnyebbült lakosság fellélegzik, erősödik a fogyasztói bizalom és visszatér az igény az elmaradt közösségi programokra.
Egy másik verzió szerint a háztartások felélik tartalékaikat, és a megemelkedett munkanélküliség miatt tartósan visszaesik a fogyasztás, átalakulnak a fogyasztási szokások és hosszú távú negatív hatás éri a kiskereskedelmi szektort.
Ipar-logisztika piac
Több gyár átmenetileg leállította a működését március közepén, többek között az Audi a Mercedes és a Suzuki gyár is befagyasztotta a gyártást a járvány miatt fellépő alapanyaghiány és a végtermék iránti keresletcsökkenés miatt.
A gyárakat kiszolgáló logisztikai cégek szintén leálltak, vagy jelentősen korlátozták a működésüket. március közepétől olyan problémákkal néznek szembe a logisztikai cégek, mint munkaerőhiány, és szállítási nehézségek.
A járvány után valószínűleg megélénkül a termelés és visszatérhet a szektor a régi kerékvágásba. Amennyiben a munkahelyeket sikerül megmenteni, hamar visszaállhatnak a logisztikai piacon a járvány előtti állapotok.
Irodapiac
A koronavírus rövidtávú hatása már ebben a szegmensben is érezhető. A turizmus-vendéglátással és a légiközlekedéssel foglalkozó cégeket kiszolgáló bérlők néznek szembe leginkább anyagi nehézségekkel.
A széles körben elterjedt otthoni munkavégzés (home office) miatt a bérlők kérhetik a bérleti szerződés újratárgyalását, kedvezményt a rezsi és üzemeltetési költségből. Optimista vélemények szerint az irodapiacot nem éri jelentős negatív hatás, amennyiben 1-2 hónapon belül feloldják a korlátozásokat.
Egyetlen veszélyforrás annak lehetősége, hogy több kiszolgáló központ üzleti modellje jelentősen átalakulhat a járvány utáni piaci igények és kereslet megváltozásával.
Befektetési piac
Az ingatlanpiaci szakértők szerint jelentős negatív hatással számolhatunk a befektetési piacon. Nagymértékben lecsökkentek a járvány alatt a műszaki átvilágítások, értékbecslések. A befektetők egyelőre kivárnak, látni szeretnék milyen mértékű lesz a gazdasági visszaesés, és hol lesz a mélypontja.
A nyugdíjpénztárak és az ingatlanalapok az esetleges pénzkivonások miatti likviditási problémáktól tartanak. Rövidtávon visszaeshet a kereslet a kockázatkerülés miatt, azonban a tartósan alacsony kamatkörnyezet miatt továbbra is vonzó marad az ingatlanbefektetés hosszú távon.
A kivitelezési piac
Az építőipar már a járvány előtt is jelentős munkaerőhiánnyal küzdött, ez csak tovább fokozódik a járvány alatt és után. Emiatt a kivitelezési csúszások továbbra is jellemzőek lesznek, sőt még jobban elhúzódhatnak az építkezések, beruházások.
További problémát jelent az ellátási lánc akadozása, a külföldi munkavállalók távolmaradása, és a tervezői kapacitás visszaesése. Kettős hatása van a koronavírusnak az építőiparra is. Sok kisvállalkozás tönkre mehet, és lassú folyamat lesz a kivitelezők talpra állása.
Az építkezések leállítása és csökkenése ugyanakkor lefelé nyomhatja az építőanyag árakat. A megnövekedett munkanélküliség és a kisvállalkozók számának csökkenése segíthet enyhíteni az évek óta jellemző munkaerőhiányt.
Kilátások
A szakértők egyöntetű véleménye szerint a rövid- és középtávú visszaesés után elhúzódó fellendülésre lehet számítani. Vannak olyan vélemények, miszerint rövidtávon befagy a piac, majd a válság enyhülésével fokozatosan tér majd magához a szektor. Más vélemények szerint 1-2 évig tarthat, míg a válság előtti szintre áll vissza a piac.
Kulcsfontosságú, hogy milyen mértékű lesz a gazdasági visszaesés itthon, illetve hogy hány hónapot kénytelenek kibírni bevétel nélkül. 3-4 hónap bevételkiesést a többség még tud tolerálni, de 1 évet csak kevés szereplő tud átvészelni.
Az ingatlanszektor jelentős finanszírozási igényű, amennyiben jelentősen csökken a banki hitelezés a válság után, az jelentősen visszaveti az építőipart, a fejlesztéseket, és az ingatlanbefektetést is. Legutóbb is ez történt 2008 után.
Az eddigi bejelentések és kormányintézkedések világszerte azt jelzik, hogy a kormányok és a jegybankok azon dolgoznak, hogy elkerüljük a gazdasági és pénzügyi válságot. Giga mentőcsomagra van szükség a járvány alatt és a gazdaság újraindításakor egyaránt.
A központi bankok globálisan enyhítettek monetáris politikájukon, ezzel is könnyítve a kormányok, kereskedelmi bankok, vállalkozók és munkavállalók helyzetét. Magyarországon az MNB közreműködésével a kormány hiteltörlesztési moratóriumot hirdetett, megkönnyítve ezzel több százezer háztartás helyzetét.
Ha tetszett a cikk és hasznosnak találod, akkor kedveld be és oszd meg Facebook-on! Várom a véleményeket, tapasztalatokat a hozzászólásokban.
Kapcsolódó cikkek:
- Mit kínálhat egy irodaház a cégek számára?
- Piaci résztvevők, stratégiák és megtérülésük az ingatlanpiacon
- Veszélyben a lakóingatlan befektetések hozama Magyarországon
- Hogyan zajlik az ingatlan adás-vétel az USA-ban?
- Home Staging: milliókat hagysz a vevőd zsebében eladásnál, ha nem alkalmazod!
- Hogyan számoljuk ki ingatlanbefektetésünk nettó évesített hozamát?
- Megéri most amerikai lakóingatlanba fektetni?